2 - Quel régime social en location meublée ?

Lorsque l’activité est exercée en entreprise individuelle, le loueur en meublé est assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité (c. séc. soc. art. L. 611-1) s’il remplit l’une des deux conditions suivantes :

Si le loueur en meublé n’est pas assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité, alors les revenus de la location meublée sont taxés aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (au taux de 17,20 %).

Loueur non professionnel

Si le loueur est LMNP au sens de l’impôt sur le revenu (voir § 1-6), alors les plus-values issues de son activité de loueur en meublé seront taxées sous le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Socialement, le loueur devra s’acquitter des prélèvements sociaux sur les revenus de placement.

Loueur professionnel

Si le loueur est LMP au sens de l’impôt sur le revenu (voir § 1-6), alors les plus-values issues de son activité de loueur en meublé seront taxées selon les régimes des plus-values professionnelles :

En pratique, le loueur en meublé professionnel ne pourra jamais échapper aux cotisations sociales sur les revenus d’activité sur la plus-value court terme, quelle que soit la durée de détention du bien immobilier cédé.

Critères d’assujettissement

Les critères d’assujettissement sont différents de ceux retenus lorsque l’activité est effectuée en entreprise individuelle. La distinction professionnelle / non professionnelle s’opère ici sur le critère de gérance majoritaire.

Pour le (les) gérant(s) majoritaire(s)

Le gérant majoritaire est soumis aux cotisations sociales de la SSI commerçant, calculées sur sa part du bénéfice, qu'elle soit distribuée ou non et, le cas échéant, sur la rémunération allouée par la société.

Pour le (les) gérant(s) minoritaires(s)

Le gérant minoritaire est assujetti aux cotisations sociales des salariés hors assurance chômage (c. séc. soc. art. L. 311-3) sur la base de sa rémunération.

Sa quote-part du BIC est en revanche taxée aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Cette configuration se rencontrant peu en pratique, nous ne la détaillerons pas dans cette étude.

Pour les autres associés

Pour les autres associés, leur quote-part du BIC est taxée aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,20 %.

Les critères sont identiques à ceux de la location meublée en entreprise individuelle. Il faut donc déterminer si chaque associé est professionnel ou non professionnel selon les critères retenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Pour les loueurs en meublé qui remplissent les conditions (voir § 2-2), sauf option contraire, les revenus de la location meublée sont soumis aux charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (SSI) des commerçants.

Seuls les loueurs en meublé professionnels sont assujettis aux cotisations sociales sur les plus-values à court terme.

La plus-value à court terme est constituée de la plus-value sur le bien amortissable cédé si ce dernier a été inscrit au bilan depuis moins de 2 ans, ou à hauteur des amortissements déduits s’il a été inscrit au bilan depuis 2 ans au moins.

Les régimes d’exonération de la plus-value professionnelle, en fonction des recettes (CGI art. 151 septies) ou en fonction de la durée de détention (CGI art. 151 septies B), ne s’appliquent pas pour les cotisations sociales.

En outre, le mécanisme d’exonération en cas de départ en retraite exclut de son champ les biens immobiliers. Il s’avère donc inopérant pour l’activité de location meublée.

Le tableau suivant mentionne les cotisations applicables en cas de réalisation d'un bénéfice.

En cas de revenu fiscal nul ou déficitaire, le montant des cotisations minimales s’élève, pour 2021, à 1 145 €.

Pour un loueur en meublé qui cotise déjà à la SSI commerçant au titre de son activité professionnelle, l’assiette des cotisations est déterminée en faisant la somme des revenus perçus au titre de son activité professionnelle principale et de ceux perçus au titre de son activité de loueur en meublé.

En pratique, nous pensons qu’il convient de déterminer le montant des cotisations afférentes à chaque activité en effectuant un prorata des revenus.

Les loueurs de meublés effectuant de la location de logement meublé de courte durée et/ou de locaux d’habitation de tourisme classé peuvent bénéficier, sous conditions, d’une option d’affiliation au régime général des salariés (c. séc. soc. art. L. 311-3, 35°). L’inscription s’effectue sur l’espace dédié à l’économie collaborative sur le site de l’URSSAF.

Lors de la première déclaration, il convient de soustraire les montants suivants des recettes réalisées, au titre de l'activité concernée :

Ces seuils ne sont déductibles qu’une seule fois, lors de l’affiliation, et s’apprécient pour chacune des activités, sans être proratisés suivant la date de début d’activité.

L’activité doit être exercée en entreprise individuelle. En effet, un gérant majoritaire de SARL ne peut être affilié au régime général des salariés.

Le montant des recettes de l’activité de location meublée ne doit pas excéder 72 600 € (c. séc. soc. art. L. 311-3, 35°).

Les cotisations et contributions sociales sont calculées sur une assiette constituée de l’ensemble des recettes réalisées pour le trimestre concerné, diminuées d’un abattement :

Cet abattement est automatiquement appliqué par l’URSSAF lors du calcul des cotisations dues.

Les taux de cotisations sont mentionnés dans le tableau suivant.

Seuls les loueurs en meublé effectuant de la location de logement meublé de courte durée, de locaux d’habitation de tourisme classé, ou de la location de chambres d’hôtes peuvent opter pour ce régime.

Ces conditions sont les suivantes :

Monsieur et Madame A, chacun professionnel de santé, possèdent une maison en bord de mer d’une valeur de 750 000 €.

Ils déclarent chacun un BNC de l’ordre de 120 000 €, au titre de leur activité médicale libérale respective.

Début 2021, ils ont décidé de louer leur maison en meublé, en location saisonnière.

Eu égard à l’exceptionnel engouement pour des vacances dans ce type de bien situé en France, les recettes locatives vont s’établir à 30 000 € pour 2021, bien au-delà de leurs espérances.

Leurs voisins, amis de longue date et également loueurs en meublé saisonnier, leur avaient indiqué – à tort – que les revenus locatifs seraient soumis aux prélèvements sociaux, comme pour une location meublée classique, compte tenu des revenus du couple.

M. et Mme A. s’interrogent sur le montant des charges sociales qu’ils vont devoir payer.

Nous simulons ici l’impact de l’assujettissement des revenus aux cotisations sociales SSI, en les comparant à ce qu’ils paieraient si les revenus locatifs étaient assujettis aux prélèvements sociaux.

Attention, effectuer un simple calcul de différence entre le taux facial de cotisations sociales SSI et le taux facial de prélèvements sociaux ne serait pas juste et conduirait à surestimer la taxation sociale dans la situation de l’affiliation SSI.

En effet, les cotisations sociales sont en grande partie déductibles de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu. Pour ce qui concerne les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, seule une partie de la CSG est déductible.

La taxation supplémentaire qui découle du passage à l’assujettissement aux cotisations sociales s’élève donc à 574 € (6 891 – 6 317) soit une hausse de l’ordre de 9 % des prélèvements totaux (6 891 / 6 317), ce qui n’est pas négligeable.

Pour autant, dans cette situation où les revenus du couple, hors location meublée, sont taxés dans la tranche de 41 %, l’effet de la déductibilité des cotisations sociales atténue la charge sociale additionnelle.

Le raccourci parfois opéré – consistant à comparer le taux de 17,20 % des prélèvements sociaux au taux des charges sociales (+ / – 40 %, en fonction du niveau des revenus) s’appliquant au BIC – est largement contestable !

Rappelons que cette taxation supplémentaire s’accompagne de droits supplémentaires différés.

En effet, les prélèvements sociaux sont versés à fonds perdus, tandis que les cotisations sociales génèrent des droits de retraite et prévoyance. Dans notre exemple, M. et Mme A. cotisent productivement pour la retraite à hauteur de 1 166 € (840 € au régime de base et 326 € au régime complémentaire) et à hauteur de 61 € à la prévoyance.

On considère un bien acheté 300 000 € il y a 15 ans. Les constructions représentent 80 % de la valeur du bien, et sont amorties (taux global moyen pour simplifier) sur 40 ans (soit 2,50 % par an). Le terrain représente les 20 % restants. Le bien vaut aujourd’hui 600 000 €.

Quelle est la différence de taxation sur la plus-value en cas de cession si le loueur est LMP ou LMNP ?

On considère que la plus-value peut bénéficier de l’exonération totale en fonction des recettes (CGI art. 151 septies), car l’activité de location meublée est réalisée sous le statut professionnel depuis plus de 5 ans et les recettes annuelles n’ont jamais excédé 90 000 € HT.

Ainsi, la plus-value long terme est exonérée en totalité d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

En outre, la plus-value court terme est exonérée en totalité de d’impôt sur le revenu.

Il reste à déterminer le montant de cotisations sociales dues sur la plus-value court terme.

La valeur nette comptable des constructions s’élève à 150 000 €, soit :

[(80 % × 300 000) – (2,50 % × 15 × 300 000 × 80 %)].

On suppose que tous les amortissements ont été fiscalement déduits.

La plus-value à court terme se calcule comme suit : plus-value à court terme = valeur d’inscription au bilan des constructions - valeur nette comptable = 240 000 (80 % × 300 000) – 150 000 = 90 000 €

Ces 90 000 € constituent l’assiette d’assujettissement aux cotisations sociales SSI.

Ce montant correspond aux amortissements pratiqués. Le montant des cotisations sociales dues s’élève à 35 396 € en base 2021, en supposant qu’il n’y a pas d’autres revenus assujettis aux cotisations sociales au titre de l’année de cession.

La taxation sur la plus-value se calcule comme indiqué dans le tableau suivant.

Une taxe additionnelle est due, depuis le 1^er janvier 2013, en cas de cession d'un bien autre qu'un terrain à bâtir, si la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu excède 50 000 € (100 000 € pour un bien de communauté). Dans cet exemple, cette taxe s'élève à 1 860 €.

Le montant total des taxes et prélèvements s’élève donc à : 17 670 € + 33 392 € + 1 860 € = 59 922 €

Du strict point de vue « social », le régime des plus-values immobilières des particuliers est légèrement plus avantageux. Pour autant, en intégrant l’impôt sur le revenu, le régime LMP est, dans cet exemple, nettement plus favorable.

En pratique, les cas concrets où le loueur en meublé peut justifier d’un respect des critères pour être professionnel ne sont pas les plus fréquents.

Compte tenu du critère de prépondérance des revenus professionnels (en ce compris les pensions de retraite), le patrimoine immobilier loué meublé doit être conséquent et souvent possédé par des personnes ayant ou ayant eu une faible activité professionnelle.