Location meublée : les règles essentielles

Régime social : les points clés

Des règles liées au régime fiscal

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Le régime social applicable aux loueurs en meublé est souvent lié à leur régime fiscal. Cela est d’autant plus vrai depuis l’entrée en vigueur de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (loi 2020-1576 du 14 décembre 2020, JO du 15, texte 1 ; voir FH 3871, §§ 4-10 et 4-11).

En effet, la suppression du critère d’inscription au RCS (voir § 1-2) a eu pour conséquence d’aligner régime fiscal et régime social, pour ce qui concerne la location longue durée.

Les règles sociales sont aussi dépendantes :

-de la durée de la location : courte durée (location saisonnière) / longue durée ;

-du mode d’exercice de l’activité de loueur en meublé : en entreprise individuelle ou en société, de type SARL de famille (société semi-transparente sur le plan fiscal).

Rappelons qu’il convient de distinguer le type de revenus perçus – revenus locatifs ou plus-values – pour apprécier les prélèvements à la charge du loueur en meublé (voir §§ 1-2 et 1-3).

Tableaux de synthèse des prélèvements à la charge du loueur en meublé

Activité exercée en entreprise individuelle

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Lorsque l'activité est exercée en entreprise individuelle, les prélèvements et charges sur les revenus perçus et les plus-values réalisées à compter du 1^er janvier 2021 sont les suivants.

Exercice de l'activité à titre individuel
Type de revenus	Critères	Régime
Revenus locatifs	Le loueur en meublé a le statut professionnel au sens de l’impôt sur le revenu ou Son activité de location saisonnière génère plus de 23 000 € de recettes	Cotisations sociales sur les revenus d'activité : cotisations sociales de la SSI (sécurité sociale des indépendants)
Revenus locatifs	Sinon	Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
Plus-value	Le loueur en meublé a le statut professionnel au sens de l’impôt sur le revenu	Cotisations sociales sur les revenus d'activité sur la plus-value à court terme (plus-value professionnelle)
		Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sur la plus-value à long terme (plus-value professionnelle)
	Sinon	Prélèvements sociaux sur les revenus de placement (régime des plus-values immobilières des particuliers)

Les règles présentées ci-dessus sont celles en vigueur depuis le 1^er janvier 2021. Elles s’appliquent à la suite de l’entrée en vigueur de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, laquelle a modifié les dispositions prévues à l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale. Elle a supprimé, dans cet article, le renvoi à l’article 155, IV. 2. 1° du CGI qui correspondait au critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Par conséquent, ce critère n’entre plus en ligne de compte pour déterminer l’assujettissement aux cotisations sociales de la SSI (sécurité sociale des indépendants).

Rappelons que sur le plan fiscal cette condition d’inscription au RCS – pour qualifier le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée – avait été jugée inconstitutionnelle, par décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018 (C. constit., décision 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; voir FH 3729, § 3-1).

Depuis, en l’absence d’évolution de la loi sur plan social, le doute subsistait quant aux règles applicables (revenus locatifs perçus jusqu’au 31 décembre 2020).

Précisons que, sur le plan fiscal, la décision du Conseil constitutionnel a conduit à une abrogation du 1° du 2 du IV de l'article 155 du CGI précédemment visé pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1^er janvier 2020 (loi 2019-479 du 28 décembre 2019, JO du 29, art. 49 ; voir FH 3822, § 3-11).

Activité exercée en société semi-transparente sur le plan fiscal

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Lorsque l'activité est exercée via une société semi-transparente sur le plan fiscal (SARL de famille par exemple), les prélèvements et charges sur les revenus perçus et les plus-values réalisées à compter du 1^er janvier 2021 sont les suivants.

Exercice de l'activité via une société semi-transparente
Type de revenus	Critères	Régime
Revenus locatifs	Si le loueur en meublé est gérant de la société	Cotisations sociales sur les revenus d'activité (cotisations sociales de la SSI)
Revenus locatifs	Sinon	Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
Plus-value	Si le loueur en meublé a le statut professionnel au sens de l’impôt sur le revenu	Cotisations sociales sur les revenus d'activité sur la plus-value à court terme (plus-value professionnelle)
		Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sur la plus-value à long terme (plus-value professionnelle)
	Sinon	Prélèvements sociaux sur les revenus de placement (régime des plus-values immobilières des particuliers)

Cadre juridique de la location meublée

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Il n’existe aucune définition légale de la location meublée. On trouve cependant des éléments de définition dans les commentaires de l’administration, tels que :

-« la location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour lui donner un minimum d’habitabilité » (rép. Desanlis n° 17701 JO 28 janvier 1980, AN quest. p. 279) ;

-« locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOFiP-BIC-CHAMP-40-10-§ 1-05/02/2020 ; instr. adm. 28 juillet 2009, BOI 4 F-3-09).

Par principe, une location est dite meublée si le logement est garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Rappelons que l’activité de location meublée est une activité civile sur le plan juridique alors que c’est une activité commerciale sur le plan fiscal.

Distinction location longue durée / location saisonnière

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Une location meublée est dite de courte durée (ou location saisonnière) lorsque le logement est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, et pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Lorsque le logement est loué pour une période d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) et que le locataire en fait sa résidence principale, on parle alors de location longue durée.

À noter
Pour les résidences avec services louées à un exploitant via un bail commercial, le propriétaire du logement est réputé faire de la location longue durée (rép. Pellois n° 3618 JO 10 juillet 2018, AN quest. p. 6122). Cette précision n’est pas sans effet sur la détermination du régime social (voir § 2-16).

Distinction loueur en meublé professionnel / non professionnel au sens fiscal

Critères

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Au sens de l’impôt sur le revenu, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies (CGI art. 155, IV.2) :

-les recettes annuelles (TTC) retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € ;

-ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si une ou les deux conditions ne sont pas remplies, alors la location meublée est exercée à titre non professionnel (LMNP).

Il est possible d’avoir le statut de loueur en meublé professionnel en tant qu’associé d’une société de personnes non soumise à l’IS exerçant l’activité de loueur en meublé. Dans ce cas, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal (BOFiP-BIC-CHAMP-40-10-§ 140-05/02/2020).

Fiscalité des revenus

Rattachement aux BIC

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Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon les cas :

-sous le régime du micro-BIC ;

-sous le régime réel.

À noter que le loueur en meublé peut opter, sous conditions, pour le régime de l’auto-entreprise (versement libératoire de l'impôt sur le revenu auprès des organismes sociaux prévu à l'article 151-0 du CGI).

Sort des déficits

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En LMNP, les déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une activité de location meublée non professionnelle au cours des 10 années suivantes.

En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global (BOFiP-BIC-CHAMP-40-20-§§ 350 et s.-24/02/2021).

Pour les investisseurs en recherche d’optimisation, cette différence de modalités d’imputation est logiquement en faveur du régime LMP. En effet, compte tenu des règles de détermination du résultat de l’activité de loueur en meublé dans le cadre du régime réel (déduction des frais d’acquisition, amortissement de la construction notamment), la génération d’un déficit fiscal est souvent recherchée.

En pratique, « l’obtention » du statut LMP s’avère souvent difficile – eu égard au critère de prépondérance des recettes par rapport aux autres revenus du foyer fiscal – tout du moins pour les investisseurs (ainsi que leur conjoint) exerçant une activité professionnelle autre que l’activité de location meublée et prépondérante en termes de revenus perçus.