4 - Livraison d’immeuble soumise à la TVA : taxation sur la marge ou sur le prix total ?
La CAA de Toulouse réaffirme l'interprétation des règles de taxation sur la valeur ajoutée en matière de cession de biens immobiliers et rappelle que la TVA sur la marge est inapplicable faute d'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.
CAA Toulouse 16 avril 2026, n° 24TL02047
L'essentiel
Le champ d'application du régime de la marge à la vente d’un immeuble s’est considérablement réduit au fil des commentaires administratifs et de la jurisprudence. / 4-1
La cession d'un immeuble inachevé est taxée de plein droit comme un TAB. / 4-3
En l'absence d'identité juridique entre l'immeuble acquis et l'immeuble cédé, la TVA est calculée sur le prix total. / 4-3
Le champ réduit de la taxation sur la marge
En application de l’article 268 du CGI, sont concernées par la TVA sur marge les livraisons « d'un terrain à bâtir, ou d'une opération mentionnée au 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle a été formulée l'option prévue au 5° bis de l'article 260, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée ».
Deux conditions sont exigées par le texte.
La première tient au bien immobilier. Se trouvent visés par la TVA sur marge les terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans (immeubles anciens dont la cession est soumise à la TVA sur option).
La seconde tient à l’ouverture du droit à déduction lors de l’acquisition du bien.
Dans son interprétation des textes, l’administration fiscale a ajouté un critère supplémentaire aux conditions exigées expressément par l’article 268 du CGI. Elle exige également une identité juridique entre le bien acquis et le bien vendu.
Ainsi, pour les cessions de biens ayant changé de qualification juridique entre la date de leur acquisition et celle de leur livraison par l’assujetti, la TVA est appliquée sur le prix total.
La doctrine administrative précise ainsi qu’il n'y a lieu de rechercher le régime de l'acquisition aux fins de déterminer la base d'imposition que pour les seules livraisons d'immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification, c'est-à-dire respectivement (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 20-13/05/2020) :
-de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n'ayant pas le caractère d'immeubles bâtis ;
-ou d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans qui ont été acquis précédemment en l'état d'immeuble déjà bâti.
Les règles de calcul dérogatoires de la TVA s'appliquent ainsi aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s'appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l'objet d'une division parcellaire en vue d'en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d'assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l'objet d'une autorisation de division, ou d'une division effective, lors de l'acquisition avaient, au regard des indications figurant dans l'acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.
Les faits
La société civile immobilière avait été créée le 22 mai 2015 en vue de l'acquisition d'un terrain, de la construction de deux maisons d'habitation sur ce terrain et de la vente des immeubles construits. Elle a acquis, le 1er juillet 2015, les deux terrains composés des parcelles qu'elle a revendus respectivement les 15 décembre 2016 et 22 juin 2017.
L'acquisition du terrain par la SCI a été réalisée dans le cadre de la taxation de la TVA avec l'engagement pris dans l'acte par l'acquéreur d'affecter à l'habitation et de procéder à la construction de deux logements dans le délai de 4 ans.
La SCI a fait l'objet d'une vérification de comptabilité et, par proposition de rectification en date du 23 janvier 2019, l'administration fiscale lui a notifié des rappels de TVA, notamment au motif que la cession de l'immeuble en date du 22 juin 2017 aurait dû être assujettie à la TVA sur le prix total. L'administration fiscale a remis en cause l'application par la société du régime dérogatoire de la TVA sur la marge pour la cession du lot litigieux, considérant que dès lors qu'un bâtiment avait été édifié sur ce terrain, l'identité juridique du bien initial avait été modifiée.
Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la demande de la SCI tendant à la décharge des rappels de TVA auxquels elle a été assujettie.
La société a fait appel du jugement.
Absence d'identité juridique du bien acquis et vendu
La construction « à parachever » ne pouvait être qualifiée d'immeuble inachevé
Pour contester le changement de qualification du bien acquis puis revendu, la société civile immobilière soutenait que l'immeuble supportait une construction d'habitation inachevée et devait être considéré comme un terrain à bâtir.
Notion d'immeuble inachevé. Un immeuble inachevé cédé au cours d’une opération de construction nouvelle inaboutie (assez pour n’être utilisable d’aucune façon) ne peut pas être assimilé à un immeuble neuf dès lors qu’on ne peut pas soutenir qu’il « résulte d’une construction nouvelle » ou de travaux « qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf » un immeuble existant. La cession est taxée de plein droit comme portant sur un TAB (BOFiP-TVA-IMM-10-10-10-20-§ 300-29/09/2014) (voir « TVA sur opérations immobilières », RF 1167, § 507).
Or, selon la cour administrative d'appel, il résultait de l'instruction et notamment des mentions portées sur l'acte notarié de vente :
-que le terrain avait été acquis nu en 2015 et qu'il était revendu alors qu'il supportait une maison à usage d'habitation,
-et que si l'acte de vente précisait que la construction était à « parachever », il ne résultait ni de cet acte ni des éléments de l'instruction que cette construction était hors d'eau ou hors d'air. Au contraire, l'acte notarié indiquait que le bien vendu était achevé depuis moins de 5 ans et précisait en outre que « son achèvement a été caractérisé [...] par la réunion des conditions d'habitabilité survenue le 22 juin 2017 ».
La notion d'achèvement au point de vue fiscal. L'immeuble doit être habitable pour être considéré comme achevé (décision rendue dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement) (cass. civ. 13 février 2025, n° 23-17755).
Par conséquent la TVA devait être calculée sur le prix total.
La TVA ne dispense pas les livraisons d'immeubles de droits d'enregistrement
La livraison d'un terrain à bâtir soumis à la TVA sur un prix total est soumise aux droits d'enregistrement à un taux réduit de 0,71498 % sans engagement de l'acquéreur (CGI art. 1594 F quinquies). Les droits d'enregistrement sont en principe dus par l'acquéreur.
Application d'une majoration de 40 %
Aux termes de l'article 1729 du CGI : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'État entraînent l'application d'une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré ».
La Cour applique la majoration de 40 %, estimant qu’en tant que professionnelle de l'immobilier, la SCI ne pouvait ignorer que la TVA était due sur le prix total, ce qui était d'ailleurs mentionné dans l'acte de cession lui-même.
Dans ces conditions, l'administration fiscale était fondée à appliquer cette majoration correspondant à la pénalité prévue en cas de manquement délibéré, en ce qui concerne les rappels de TVA en litige.
À noter
L'ordonnance 2025-1247 du 17 décembre 2025 opère la recodification de la TVA au sein du CIBS à compter du 1er septembre 2026. Les conditions d'application du régime de la marge applicable aux biens immeubles (terrains à bâtir et immeubles achevés depuis plus de 5 ans) seront codifiées aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS.
