8 - Le Conseil d'État en faveur de l'éligibilité de la location meublée au Pacte Dutreil
La jurisprudence se prononce une nouvelle fois en faveur de l’éligibilité des locations meublées au dispositif d’exonération Dutreil. Cette décision, prise dans le cadre de la transmission d’une entreprise individuelle, qualifie la location meublée d'activité commerciale si elle est exercée à titre habituel.
CE 29 septembre 2023, n° 473972
Une nouvelle décision en faveur des locations meublées
La doctrine administrative restrictive…
L’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit dans le cadre du pacte Dutreil profite aux parts ou actions de sociétés, françaises ou étrangères, ainsi qu'aux entreprises individuelles (CGI art. 787 B et 787 C).
Dans les deux hypothèses, l'application du régime de faveur est subordonnée à l'exercice par la société ou l'entreprise individuelle d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Les activités éligibles sont définies par renvoi aux activités mentionnées dans le cadre de l’IFI (CGI art. 966, II ; BOFiP-PAT-IFI-20-20-20-30-§§ 10 à 70-08/06/2018).
Sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier (voir « L’impôt sur la fortune immobilière », RF Web 2023-1, §§ 502 et 503).
La doctrine administrative exclut expressément du Pacte Dutreil les activités (BOFiP-ENR-DMTG-10-20-40-10-§ 15-21/12/2021) :
-de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux ;
-de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles ;
-de location de locaux meublés à usage d’habitation ;
-de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation.
Sont également exclues les activités de gestion par une société de son portefeuille de valeurs mobilières, sauf dans l’hypothèse où cette société intervient comme société interposée.
… infirmée par le Conseil d'État
Le Conseil d'État, à l'instar de deux décisions récentes de la Cour de cassation, se prononce, dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir, en faveur d'une possible éligibilité de l'activité de location meublée au dispositif Dutreil.
La Haute juridiction estime en effet qu'en l'espèce l'activité de location de locaux d'habitation garnis de meubles revêtait un caractère commercial, dès lors qu'elle était exercée à titre habituel.
Selon les juges, le fait de donner habituellement en location des locaux d'habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l'application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial.
En outre, si le législateur a précisé que, pour l'application des dispositions relatives à l'impôt sur la fortune immobilière, comme du reste pour d'autres régimes fiscaux, une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n'était pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permettait, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d'habitation le caractère d'activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts.
Le Conseil d'État se prononce ainsi en faveur de l'annulation de la doctrine administrative et plus précisément du paragraphe 15 (BOFiP-ENR-DMTG-10-20-40-10-§ 15-21/12/2021).
S'il se positionne en faveur du redevable, en estimant que ce dernier était fondé à demander l'annulation de la décision implicite d'abroger ledit paragraphe des commentaires administratifs, le Conseil d'État n'annule pas cette doctrine au motif que les conclusions du requérant étaient tardives et, par suite, irrecevables.
À noter
La Cour de cassation avait, dans deux décisions récentes, infirmé la doctrine administrative sur ce point, en affirmant qu'exerce une activité commerciale éligible à l’exonération partielle de 75 % une société qui donne en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation (cass. com. 1er juin 2023, n° 22-15152 ; cass. com. 21 juin 2023, n° 21-18226 ; voir FH 3995, §§ 1-1 à 1-5).
Selon la Cour de cassation, l'activité de location équipée constitue une activité commerciale à part entière au sens de l'article 35, I, 5°, du CGI, la rendant éligible au régime de faveur de l'article 787 B du CGI.
Dans l'attente de l'intervention du législateur
Les précisions attendues sur la question n'apparaissent pas dans le projet de loi de finances 2024 commenté dans le présent Feuillet, mais pourraient faire l'objet d'un amendement.
Dans l'attente d'une prise de position du législateur sur l'éligibilité ou pas des locations meublées au dispositif Dutreil, il est possible de se prévaloir de la jurisprudence récente de la Cour de cassation et du Conseil d'État, pour tout projet de transmission sous le bénéfice du pacte Dutreil.
