À compter de l'imposition des revenus de 2004, les recettes des immeubles donnés en location doivent être déterminées en faisant abstraction des sommes versées par les locataires au titre des charges qui leur incombent (voir § 5). Parallèlement, la possibilité de déduire les charges acquittées à ce titre par le propriétaire est supprimée.

À titre transitoire, l'administration admet que les remboursements de charges récupérables perçus en 2004 par les bailleurs au titre de dépenses qu'ils auraient acquittées pour le compte des locataires en 2003 n'ont pas à être inclus dans les recettes imposables pour les revenus fonciers de 2004.

Aux recettes brutes définies au paragraphe précédent, doivent être ajoutés :

- le montant des dépenses incombant de droit au propriétaire mais dont le paiement est, par convention, imposé aux locataires (taxe foncière, par exemple ; voir « Votre déclaration personnelle », RF 934, § 1076) ;

- les recettes brutes diverses (subventions, indemnités d'assurance ; voir RF 934, §§ 1077 et 1078).

Il en résulte les conséquences suivantes :

- la base de calcul de la déduction forfaitaire cesse d'être diminuée des dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire et de certaines dépenses exceptionnelles ;

- la détermination du revenu foncier imposable s'effectue désormais en deux temps : recettes brutes - charges, y compris la déduction forfaitaire.

Dès lors qu'elles résultent d'une gestion normale, les dépenses exceptionnelles supportées par le propriétaire-bailleur au titre des indemnités d'éviction et des frais de relogement peuvent être déduites des recettes brutes (voir RF 934, § 1112). Désormais, cette déduction est opérée après la déduction forfaitaire pour frais divers ; elle cesse donc de diminuer la base de calcul de cette déduction forfaitaire.

Les charges supportées par le bailleur lui sont généralement remboursées, la même année ou l'année suivante, par le locataire. Toutefois, les sommes acquittées par les bailleurs pour le compte de leur locataire dont ils n'ont pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire peuvent être déduites des revenus fonciers (CGI art. 31-I-1° a ter). Cette nouvelle déduction s'applique tant aux propriétés urbaines qu'aux propriétés rurales.

Les charges de la propriété incombant au propriétaire continuent à pouvoir être déduites pour leur montant réel, toutes les conditions étant par ailleurs remplies.

Les dépenses dont le bailleur est fondé, de plein droit, à demander le remboursement à son locataire, sur justifications, en sus du loyer principal (voir RF 934, § 1110), sont les suivantes :

- dépenses relatives à des fournitures ou à des services destinés à l'usage privé des locataires, d'une part,

- d'autre part, dépenses qui, se rattachant à l'usage commun des locataires, constituent la contrepartie de commodités pour ces derniers.

Remarque : Immeubles soumis à la réglementation des loyers. Les dépenses qui incombent de droit au locataire ou qui peuvent être récupérées par le propriétaire sur le locataire sont :
- d'une part, les dépenses à la charge du locataire (décret 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives). La liste des dépenses récupérables annexée à ce décret n'est pas limitative. Constituent des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables à ces réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif (décret précité, art. 1^er). Dans les immeubles collectifs, ces critères sont transposables aux dépenses affectant les parties communes ;
- d'autre part, les dépenses de réparations qui, bien qu'effectuées par le propriétaire, sont récupérables par ce dernier sur le locataire (décret 87-713 du 26 août 1987). La liste des dépenses récupérables annexée à ce décret est limitative.
Immeubles non soumis à la réglementation des loyers. Les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire s'entendent, en principe, de celles qui sont mises à la charge des locataires par convention.

Seules peuvent être déduites les charges locatives qui n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ (voir RF 934, § 1111). Ces charges sont celles qui ont été engagées depuis son entrée dans le logement jusqu'à son départ.

Exemple : Si le locataire doit rembourser au propriétaire 400 € au titre des charges récupérables à la date de son départ et qu'il rembourse seulement 300 € avant le 31 décembre de l'année de son départ, seul le solde, soit 100 €, peut être déduit.

Charges retenues sur le dépôt de garantie. Lorsqu'elles sont conservées par le propriétaire pour financer des charges locatives, les sommes versées à titre de dépôt de garantie doivent normalement être rajoutées aux recettes brutes, puis être déduites au titre des charges récupérables non récupérées.

L'administration autorise toutefois le bailleur à s'abstenir de faire état des sommes correspondantes lorsque le montant à déclarer dans les recettes brutes est identique à celui à déduire. Cet assouplissement implique notamment que les charges locatives dont le propriétaire obtient le remboursement par retenue sur le dépôt de garantie n'aient pas déjà été déduites avant l'imposition des revenus 2004.

Charges locatives supportées pendant la vacance du bien. Les dépenses locatives définitivement supportées par le contribuable pendant la période de vacance d'un bien destiné à la location demeurent déductibles dans les conditions de droit commun (voir notamment RF 934, § 1086).

La déduction doit être effectuée au titre de l'imposition des revenus de l'année du départ du locataire. Lorsqu'il n'est pas en mesure de déterminer le montant des charges devant figurer sous cette rubrique lors de l'établissement de sa déclaration des revenus fonciers de l'année de départ du locataire, le contribuable peut souscrire ultérieurement une déclaration rectificative.

Date du départ du locataire. Le départ effectif du locataire correspond généralement aux situations suivantes.

Remarque : Le congé du locataire, qu'il soit ou non remplacé par un nouveau locataire. Il peut s'agir d'un départ à la date d'échéance normale du bail ou à sa résiliation. Aucune condition de durée de l'interruption de la location n'est exigée.
La reprise du bien par le bailleur pour un usage autre que la location (le bailleur affecte le bien à son usage personnel ou le met à la disposition gratuite d'un membre de sa famille ou d'un tiers).

L'administration admet d'assimiler à la date de départ du locataire la date du jugement d'expulsion ou la date à laquelle le locataire est considéré comme étant en situation de surendettement (c. consom. art. L. 330-1).

Cession ou transmission du bien loué. Lorsque le bien est vendu ou transmis occupé, la cession ou la transmission du bien donné en location n'autorise pas la déduction des charges récupérables non récupérées à la date de la cession.

Sommes prises en compte avant 2004. S'il a été pris en compte pour la détermination des revenus fonciers au titre des années antérieures à 2004, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire et dont il n'a pu obtenir le remboursement à la date du départ du locataire n'est pas déductible.

Compte tenu du mode de gestion des copropriétés issu de la loi SRU (loi 2000-1208 du 13 décembre 2000), le contribuable ne dispose pas généralement, à la date de dépôt de sa déclaration de revenus fonciers, des éléments nécessaires à la ventilation de la provision selon qu'elle a été utilisée pour faire face à des dépenses non déductibles ou déductibles, pour leur montant réel ou forfaitairement.

La loi prévoit désormais expressément que les provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire sont déductibles l'année de leur versement au syndic ; elles doivent être diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles (CGI art. 31-I-1° a quater ; voir RF 934, §§ 1116 à 1118).

Remarque : Depuis l'imposition des revenus de l'année 2002, l'administration avait autorisé les copropriétaires bailleurs à déduire de leurs revenus fonciers imposables le montant des provisions versées au cours de l'année civile, augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année précédente. La ligne 240 avait été créée à cet effet sur la déclaration 2044 des revenus de 2003.

Ces provisions pour charges de copropriété ne doivent pas être confondues avec les provisions pour charges locatives (correspondant aux dépenses relatives à la partie privative ou aux parties communes) versées forfaitairement ou non par le locataire au bailleur (voir §§ 4 à 13).

Déduction obligatoire l'année du paiement au syndic. À compter de l'imposition des revenus de 2004, les provisions payées par le bailleur doivent être déduites en totalité des revenus de l'année au cours de laquelle elles sont versées au syndic (ligne 228 de la déclaration 2044 de 2004), soit directement pour ses honoraires et ses frais, soit par son intermédiaire au profit des fournisseurs ou entrepreneurs de travaux, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non.

Cette déduction de la provision pour charges de copropriété est obligatoire. Ainsi, même si le propriétaire bailleur connaît en temps utile la ventilation des charges au moment où il souscrit sa déclaration de revenus fonciers, il doit obligatoirement déduire les provisions payées sans tenir compte de la ventilation exacte des charges.

Dépenses couvertes par les provisions. Les provisions pour charges de copropriété ont pour objet de prendre en charge indistinctement lors de leur versement :

- des charges déductibles des revenus fonciers (dépenses de réparation et d'entretien, par exemple ; voir RF 934, § 1125) ;

- des charges non déductibles des revenus fonciers (dépenses d'agrandissement, par exemple ; voir RF 934, §§ 1129 et 1131) ;

- des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers (frais de gestion ou d'assurance, par exemple ; voir RF 934, § 1091) ;

- et des charges récupérables auprès des locataires (dépenses d'éclairage, de chauffage ou d'entretien, par exemple ; voir § 5).

Dépenses déductibles. Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes :

- dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Elles sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété (loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, art. 14-1) ;

- dépenses pour travaux qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret (loi précitée, art. 14-2 ; décret 2004-479 du 27 mai 2004, JO du 4 juin, p. 9871).

En revanche, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale (loi précitée art. 18) continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles (voir RF 934, §§ 1085 à 1087).

Remarque : Rappelons que, selon l'administration, ces dépenses sont déductibles l'année de leur paiement au syndic à condition qu'elles aient été reversées par celui-ci aux entreprises ou aux fournisseurs ; selon le Conseil d'État (CE 8 mars 2002, n° 222952), les dépenses sont déductibles l'année de leur paiement au syndic sans autre condition (voir RF 934, § 1087).

Bien entendu, les propriétaires bailleurs continueront à déduire dans les conditions de droit commun les dépenses supportées sur la partie privative de l'immeuble donné en location, sous réserve des aménagements apportés à la déduction des charges récupérables sur le locataire (voir §§ 4 à 12).

Régularisation obligatoire. Au vu de l'arrêté des comptes présenté à l'assemblée générale des copropriétaires en N + 1, les bailleurs doivent procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées en N. Ainsi, ils doivent procéder, sur la déclaration des revenus fonciers de l'année N + 1 déposée en N + 2, à la régularisation de la déduction qu'ils ont pratiquée l'année précédente.

Dépenses faisant l'objet de la régularisation. Chaque copropriétaire doit déterminer le caractère déductible ou non de la charge supportée à l'aide de la provision déduite, compte tenu des éléments fournis par le syndic de copropriété. Il doit majorer son revenu imposable de la fraction de la provision antérieurement déduite correspondant à :

- des charges non déductibles,

- des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers,

- des charges récupérables sur les locataires,

ainsi qu'à l'éventuel solde positif (voir § 19).

Remarque : Attention. Les charges de copropriété de l'année N effectivement déductibles après arrêté des comptes et qui ont déjà été déduites des revenus de N dans le cadre de la provision pour charges de copropriété ne doivent en aucun cas être ventilées dans les lignes correspondantes de la déclaration des revenus de N + 1.
À la demande de l'administration, le contribuable doit être en mesure de justifier des montants figurant sous cette rubrique.

Solde après approbation des comptes. La régularisation liée au solde positif ou négatif résultant de l'approbation des comptes de l'exercice comptable précédent doit être effectuée comme suit :

- le solde est positif en N + 1. La déduction opérée au titre de N ne correspond pas, à hauteur de ce solde, à des charges déductibles puisque les sommes n'ont pas été utilisées. Quelle que soit l'affectation retenue par le syndic pour cette somme en N + 1 (remboursement ou imputation sur la provision due au titre de l'année en cours), ce solde doit faire l'objet d'une régularisation ;

- le solde est négatif en N + 1. La déduction opérée au titre de N est insuffisante. Le syndic de copropriété peut appeler un complément de provision en N + 1 ou retenir la somme sur le fonds de roulement. En tout état de cause, cette somme est déductible en N + 1 dès lors que ce complément s'assimile aux provisions de l'article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée (voir § 16).

Cessation de la location. Lorsque le contribuable cesse de donner son bien en location, l'administration admet que les provisions pour charges de copropriété versées au cours de l'année de la cessation de la location fassent l'objet d'une régularisation prévisionnelle anticipée.

Remarque : Ainsi, la déclaration des revenus fonciers de l'année de cessation doit mentionner sur la ligne appropriée de la déclaration des revenus fonciers (ligne 229 de la déclaration 2044 de 2004) :
- d'une part, la régularisation des charges de copropriété déduites l'année précédente ;
- d'autre part, la régularisation prévisionnelle anticipée de la déduction de la provision déduite la même année (au titre de la période couverte par la location).

Cette régularisation anticipée pourra, par exemple, être effectuée en retenant la même proportion de charges déductibles que celle qui a été constatée au cours de l'exercice précédent. Si le montant ainsi déterminé s'avère inexact après l'arrêté des comptes, il appartiendra au contribuable de déposer une déclaration rectificative.

Lorsque le propriétaire a déduit, pour la détermination de ses revenus fonciers de 2002 et 2003, le montant des provisions versées (ligne 240 de la déclaration 2044 des revenus 2003), il doit régulariser, au titre de l'imposition des revenus 2004, la provision intégralement déduite au titre de l'imposition des revenus 2003. Lorsque le propriétaire n'a pas effectué cette déduction, aucune régularisation n'est, en principe, nécessaire.

Remarque : En tout état de cause, l'administration recommande à ses agents de faire preuve de largeur de vue afin que le bailleur puisse régulariser sa situation et déduire les dépenses de copropriété effectivement déductibles qu'il a supportées au titre d'années antérieures.

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La CRL est calculée sur le montant des recettes nettes perçues au cours de la période d'imposition (année civile ou exercice) au titre de la location (CGI art. 234 undecies-I, 2^e al). Un nouveau mode de calcul de ces recettes s'applique :

- à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004, aux contribuables passibles de l'impôt sur le revenu ;

- pour la détermination des résultats des exercices clos à compter du 31 décembre 2004, aux personnes morales passibles de l'IS.

À compter du 1^er janvier 2004, les recettes soumises à la contribution sur les revenus locatifs s'entendent du revenu brut défini pour les revenus fonciers (CGI art. 29 ; voir §§ 1 et 2). Ainsi, l'assiette de la CRL est harmonisée avec celle de la déduction forfaitaire applicable en matière de revenus fonciers. Deux conséquences principales méritent d'être signalées :

- les aménagements commentés aux paragraphes 1 et 2 à propos de l'assiette de la déduction forfaitaire s'appliquent également pour l'assiette de la contribution sur les revenus locatifs ;

- l'assiette de la CRL est élargie aux subventions, primes et indemnités d'assurance destinées à financer des charges déductibles ainsi qu'aux revenus accessoires.

Alignement avec l'assiette de la déduction forfaitaire. On rappelle que les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par le propriétaire cessent d'être déductibles et que, parallèlement, les remboursements par le locataire de ces dépenses ne sont plus imposables (voir §§ 2 et 3). En outre, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004, les frais de relogement et les indemnités d'éviction sont déductibles après la déduction forfaitaire (voir § 4).

Ces dispositions s'appliquent en matière de contribution sur les revenus locatifs.

Élargissement de l'assiette à l'ensemble des recettes d'un immeuble soumis à la contribution. L'assiette de la CRL est élargie, à compter de l'imposition des revenus 2004, aux subventions (y compris les subventions ANAH), primes et indemnités d'assurance destinées à financer des charges déductibles (voir RF 934 §§ 1071 à 1073 et 1173) ainsi qu'aux revenus accessoires (voir RF 934, §§ 1077, 1078 et 1175).

Remarque : On rappelle que, jusqu'à l'imposition des revenus de 2003, les propriétaires d'immeubles de plus de 15 ans donnés en location et non expressément exonérés devaient ventiler leurs recettes selon qu'elles étaient soumises ou non à la contribution. Ainsi, pour un immeuble bâti soumis à la contribution sur les revenus locatifs, les loyers perçus devaient être soumis à cette contribution ; les recettes provenant des droits d'affichage ou les indemnités et subventions destinées à financer des charges déductibles n'entraient pas, en revanche, dans la base imposable de cet impôt.

Désormais, lorsqu'un local entre dans le champ d'application de la CRL et ne bénéficie d'aucune exonération, l'ensemble des revenus tirés de ce local, imposables dans la catégorie des revenus fonciers, est soumis à cette contribution.

La modification de l'assiette de la CRL s'applique également à la contribution due par les personnes morales ou organismes soumis ou non à l'IS (CGI art. 234 duodecies à 234 quaterdecies).

Sont désormais placés hors du champ d'application de la contribution :

- pendant 15 ans les locaux dans lesquels ont été effectués des travaux dont l'importance permet de les considérer comme des constructions nouvelles, y compris, à compter de l'imposition des revenus de 2004, lorsque ces travaux ont été partiellement financés par ANAH ;

- les logements réhabilités avec le concours de l'ANAH pour au moins 15 % du montant des travaux pour les 15 années suivant celle de l'achèvement des travaux ;

- les logements remis en location, après une période de vacance continue de plus de 12 mois, et qui ont fait l'objet d'une convention conclue avec l'ANAH pour une période de trois ans à compter de la conclusion du nouveau bail.

Remarque : Exonération des logements des unions d'économie sociale. L'exonération de CRL en faveur des logements appartenant à des organismes sans but lucratif (CGI art. 234 nonies-III-10°) est étendue aux revenus tirés de la location de logements appartenant aux unions d'économie sociale (c. constr. et hab. art L. 365-1). Cette nouvelle exonération, permanente, s'applique pour la détermination du résultat des unions d'économie sociale des exercices clos à compter du 31 décembre 2004.

Les immeubles, achevés depuis 15 ans au moins, ayant fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction subventionnés par l'ANAH sont exonérés de CRL. Lorsque ces travaux ont affecté exclusivement un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par l'exonération.

Ces dispositions s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. L'administration a toutefois décidé que les revenus retirés de la location de locaux qui ont fait l'objet, avant le 1^er janvier 2004, de transformations financées avec le concours de l'ANAH susceptibles de les faire considérer comme des constructions nouvelles, sont également exonérés de cette contribution à compter du 1^er janvier 2004 et jusqu'au 31 décembre suivant la date du quinzième anniversaire de l'achèvement de ces travaux.

Sont exonérés de CRL les revenus retirés de la location des logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret lorsque ces travaux sont financés, pour 15 % au moins de leur montant, par une subvention versée par l'ANAH ; l'exonération porte sur les 15 années suivant celle de l'achèvement des travaux (CGI art. 234 nonies III-11°).

Cette nouvelle exonération s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. Les revenus retirés de la location de logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation répondant à cette définition avant le 1^er janvier 2004 ne peuvent pas bénéficier de l'exonération de CRL sur ce fondement (voir, toutefois, § 27).

Locaux concernés. Cette exonération s'applique aux logements au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation. Les immeubles à usage d'habitation doivent, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions.

Dans les cas où ces travaux de réhabilitation financés avec le concours de l'ANAH concernent exclusivement un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par cette nouvelle exonération.

Nature des travaux de réhabilitation. Les travaux de réhabilitation s'entendent des travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou des travaux qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d'amélioration qui leur sont indissociables.

Remarque : Le gros œuvre s'entend de l'ensemble des éléments de construction d'un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.
Les travaux de remise en état du gros œuvre peuvent constituer, dans certains cas, des travaux de réparations déductibles des revenus fonciers. Les dépenses de modification du gros œuvre sont des dépenses de construction ou de reconstruction qui ne constituent jamais des charges déductibles des revenus fonciers.
Constituent notamment des travaux apportant une modification importante au gros œuvre : l'exécution d'un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble ; la démolition et la reconstruction de la toiture et d'un escalier ; l'installation d'une ossature métallique ; le couronnement de murs et la surélévation d'un mur pignon ; les travaux de reprise et de consolidation des fondations ; la dépose et la reconstruction de la charpente et de la couverture.
Les travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers (doc. adm. 5 D 2224, n° 34 ; RF 934, § 1129).
Les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles des revenus fonciers lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants mais à l'occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction (voir RF 934, § 1132).

Travaux financés avec le concours de l'ANAH. Les travaux doivent avoir été financés à hauteur de 15 % au moins par une subvention versée par l'ANAH. Ce pourcentage s'apprécie en retenant :

- d'une part, le montant total des travaux de réhabilitation ci-dessus (voir § 30). Il s'agit du montant effectivement payé, c'est-à-dire du montant apprécié toutes taxes comprises,

- d'autre part, le montant total de la subvention reçue par le contribuable, que celle-ci soit ou non imposable au titre des revenus fonciers (CGI art. 29 ; voir § 2).

Remarque : Rappelons que les revenus tirés de la location d'immeubles bâtis qui ont subi des transformations susceptibles de les faire considérer comme des constructions nouvelles n'entrent pas dans le champ d'application de la CRL pour les 15 années suivant celle de l'achèvement des travaux, qu'ils aient été financés ou non avec le concours de l'ANAH (voir § 27).

Durée de l'exonération. L'exonération est applicable pour les 15 années suivant celle de l'achèvement des travaux. Ainsi, les revenus retirés de la location du logement au cours de l'année de l'achèvement des travaux demeurent soumis à la CRL.

Remarque : Sur la notion d'achèvement, voir RF 934 (§ 2904). Les contribuables doivent pouvoir justifier, sur demande de l'administration, de la date d'achèvement du logement et des travaux de réhabilitation, du montant de ces travaux effectivement payé et du montant de la subvention versée à ce titre par l'ANAH.

Sont exonérés de CRL, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la conclusion du bail, les revenus tirés de la location des logements (voir § 22) qui ont fait l'objet, après une vacance continue de plus de 12 mois, d'une mise en location assortie d'une convention conclue à compter du 1^er juillet 2004 (c. constr. et hab. art. L. 351-2-4° ; CGI art. 234 nonies-III-12°).

Cette nouvelle exonération s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. Elle ne concerne que les revenus tirés de la location de logement assortie d'une convention conclue à compter du 1^er juillet 2004.

Logements concernés. Un logement est vacant lorsqu'il n'a fait l'objet d'aucune occupation effective, même temporaire, à usage de résidence secondaire ou autre, pendant une durée minimale et continue de 12 mois. D'une façon générale, un logement vacant ne renferme aucun mobilier ou contient seulement un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation.

Remarque : N'est pas considéré comme vacant un immeuble habité par un occupant sans titre ou un immeuble occupé par des personnes logées à titre gratuit. A fortiori, un logement loué ne peut en aucun cas être considéré comme vacant, même si le locataire ne l'occupe pas en permanence ou ne paie pas son loyer. Toutefois, en cas d'occupation sans titre, l'administration admet que l'immeuble puisse être considéré comme vacant à compter de la date du jugement ordonnant l'expulsion de l'occupant.

Durée de la vacance. La vacance doit être continue sur une période de 12 mois avant la conclusion du nouveau bail. Si, dans ce délai, le propriétaire met ce logement à la disposition d'un tiers ou s'il le reprend pour son usage ou celui de sa famille, la condition de vacance continue n'est pas satisfaite.

Remarque : Le point de départ de la vacance est constitué par la date du départ effectif de l'occupant. Il s'agit :
- pour un logement loué précédemment à la vacance, de la date d'échéance normale ou de résiliation du bail, ou du départ effectif du locataire si elle est postérieure ;
- pour un logement occupé précédemment à la vacance, de la date du départ effectif de l'occupant ;
- pour un logement acquis vacant, de la date du transfert de propriété.
Le terme du délai de 12 mois est apprécié à la date de prise d'effet du nouveau bail. Ainsi, pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire d'un logement ayant signé un bail le 1^er octobre 2004 avec effet immédiat doit pouvoir justifier de la vacance du logement depuis le 30 septembre 2003 au moins.

Convention. La mise en location doit être assortie d'une convention conclue à compter du 1^er juillet 2004 permettant l'application du dispositif d'aide personnalisée au logement (APL).

Il résulte notamment de cette condition que le logement doit être loué sous condition de loyer et de ressources du locataire et constituer sa résidence principale.

Durée de l'exonération. L'exonération de CRL s'applique jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la conclusion du bail. Ainsi, le propriétaire d'un logement vacant depuis le 30 septembre 2003 et ayant signé un bail le 1^er octobre 2004 assorti d'une convention APL bénéficie de l'exonération pour les revenus tirés de cette location jusqu'au 31 décembre 2007.