60-Section 6 : Exonérations liées à la nature des opérations réalisées
I. Expropriations
1 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 1-12/09/2012)
Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de parties d'immeubles
ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation sont exonérées.
10 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 10-12/09/2012)
Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l'intégralité de
l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité
(
4° du II de l'article 150 U ducode général des impôts
(CGI)
).
A. Immeubles pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée
20 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 20-12/09/2012)
Les immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens doivent être
compris dans une déclaration d'utilité publique prononcée dans les conditions prévues soit :
- par
l'a
rticle
1
er
de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958
,
- par
l'
article 14 de la loi n°
70-612 du 10juillet1970
tendant à faciliter
la suppression de l'habitat insalubre.
30 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 30-12/09/2012)
Les plus-values réalisées lors de cessions amiables consenties à un aménageur
titulaire d'une convention de zone d'aménagement concertée peuvent bénéficier de l'exonération si, toutes autres conditions étant par ailleurs réunies, l'aménageur (un établissement public ou une
société d'économie mixte) se voit confier le droit d'expropriation dans les conditions prévues à l'
article L300-4 du code de
l'urbanisme
.
40 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 40-12/09/2012)
En outre, il importe peu que l'indemnité soit fixée judiciairement ou qu'elle
résulte d'un accord amiable constaté dans un acte de cession, dans un traité d'adhésion à ordonnance d'expropriation ou dans un jugement de donné acte.
50 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 50-12/09/2012)
Il n'y a pas lieu de distinguer selon que le transfert de propriété est
prononcé par le juge ou réalisé à l'amiable. Les actes de vente amiable antérieurs à la déclaration d'utilité publique sont à traiter comme les actes postérieurs dès lors qu'ils ont fait l'objet d'une
ordonnance de donné acte dans les conditions prévues au deuxième alinéa de
l'
article
7 de l'ordonnance du 23 octobre 1958
précitée codifié à l'
article
L12-2
ducode
de l'expropriationpour cause d'utilité publique
.
B. Condition tenant au remploi de l'indemnité
60 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 60-12/09/2012)
Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l'intégralité de
l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité.
1. Indemnité concernée
70 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 70-12/09/2012)
L'indemnité qui doit être remployée s'entend de celle qui est retenue pour le
calcul de la plus-value de cession, à l'exclusion, par conséquent, des indemnités qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien exproprié.
Il n'y a donc pas lieu de prendre en considération les indemnités pour trouble
de jouissance, les indemnités qui ont, en droit, le caractère de revenu imposable pour le contribuable (ex : indemnités allouées pour perte de loyers), ou encore celles représentatives de frais de
déménagement de l'exproprié
.
2. Remploi intégral
a. Principe
80 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 80-12/09/2012)
Le remploi doit porter sur l'intégralité de l'indemnité. Cette condition sera
toutefois réputée satisfaite si 90 % de l'indemnité est effectivement remployée.
b. Biens appartenant à une société de personnes
90 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 90-12/09/2012)
En cas d'expropriation de biens appartenant à une société de personnes qui
relève des
articles 8 du CGI à 8ter
du CGI
, le
remploi peut être effectué au niveau :
- soit de la société civile immobilière elle-même, personne morale
propriétaire des immeubles expropriés ;
- soit de chacun des associés. Dans ce dernier cas, l'exonération ne peut
s'appliquer que dans la mesure où le remploi est effectué par tous les associés. Bien entendu, chaque associé doit procéder au remploi intégral de l'indemnité qui lui revient.
c. Biens en indivision
100 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 100-12/09/2012)
Lorsque l'expropriation porte sur un bien immobilier en indivision, la
condition de remploi intégral s'apprécie individuellement au niveau de chaque coïndivisaire.
L'exonération est donc acquise à chacun des indivisaires ayant personnellement
effectué le remploi de la fraction de l'indemnité d'expropriation qui lui revient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. La circonstance que l'un des indivisaires ne remplirait pas
la condition de remploi intégral de l'indemnité lui revenant est sans incidence sur la situation des autres coïndivisaires.
3. Objet du remploi
a. Remploi admis
110 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 110-12/09/2012)
L'indemnité peut être utilisée pour l'acquisition, la construction, la
reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles.
Outre le paiement du prix proprement dit, l'indemnité peut être utilisée au
paiement des frais afférents à l'acquisition, tels que la TVA, les droits de mutation et les frais d'actes (honoraires du notaire, frais de timbres et de publicité foncière).
S'agissant des biens immobiliers acquis en remploi, ceux-ci doivent, en principe, être
situés en France. Cela étant, il y a lieu d'accorder l'exonération, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, lorsque le remploi de l'indemnité a lieu dans un État membre de l'Union
européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu, avec la France, une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de
lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (
RM Bono, JOAN 23 août 2011, n° 103716, p. 9087
).
120 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 120-12/09/2012)
Le remploi peut être effectué sans tenir compte de l'affectation des biens.
Ainsi, le bénéfice de l'exonération est accordé en cas d'acquisition d'un immeuble bâti ou non au moyen de l'indemnité d'expropriation relative à un autre immeuble bâti ou non. Il en est de même en
cas d'acquisition d'un immeuble affecté à une exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
L'exonération n'est subordonnée à aucune durée de conservation des biens
acquis en remploi.
130 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 130-12/09/2012)
S'agissant des travaux de reconstruction, le remploi doit être effectué dans
une opération de reconstruction au sens de la jurisprudence du Conseil d'État concernant les revenus fonciers, les taxes sur le chiffre d'affaires ou les impôts locaux. Les travaux doivent en outre
avoir nécessité l'obtention d'un permis de construire ou le dépôt de la déclaration préalable prévue par le Code de l'urbanisme. Sous les mêmes conditions, l'exonération s'applique lorsque l'indemnité
est affectée à des travaux d'agrandissement, c'est-à-dire à des travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants (ex. : surélévation).
140 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 140-12/09/2012)
Enfin, l'exonération s'applique lorsque l'indemnité est affectée à
l'acquisition de droits relatifs à un immeuble. Ces droits s'entendent des droits résultant du démembrement de la propriété (nue-propriété, usufruit) ou de droits indivis (en pleine propriété, en
nue-propriété ou en usufruit).
b. Remploi interdit
150 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 150-12/09/2012)
La plus-value n'est pas exonérée en cas de remploi de l'indemnité :
- dans des travaux d'amélioration, sauf s'ils ont été effectués à l'occasion
de travaux de construction ou de reconstruction et sont indissociables de ceux-ci ;
- dans l'acquisition de parts ou actions de sociétés ou groupements
(groupements fonciers agricoles, sociétés civiles de placement immobilier, sociétés immobilières d'investissement, sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie notamment). L'apport d'une
indemnité d'expropriation à une société ou un groupement ne permet pas au contribuable de bénéficier de cette exonération.
4. Délai de remploi
a. Principe
160 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 160-12/09/2012)
Le remploi doit être effectué dans un délai de douze mois à compter du
paiement. Ce délai court à compter de la date de perception de l'indemnité ou de son solde si cette indemnité est versée par fractions successives.
Il s'ajoute donc au délai écoulé depuis la date du transfert de la propriété
des biens à la collectivité publique et, globalement, les contribuables expropriés disposent d'un délai largement supérieur à douze mois pour procéder au remploi.
b. Bien acquis avant l'expropriation
170 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 170-12/09/2012)
Il est admis que le remploi soit effectué avant la réalisation de
l'expropriation ou le paiement de l'indemnité, à la condition que l'achat soit motivé par la perspective de cette expropriation ou du paiement de l'indemnité. Cette mesure de tempérament n'est soumise
à aucune formalité spécifique.
c. Opération de construction, reconstruction ou agrandissement
180 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 180-12/09/2012)
Seules les opérations de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
qui sont effectivement engagées avant l'expiration du délai de douze mois ouvrent droit au bénéfice de l'exonération. Dans ce délai, le contribuable doit donc être en mesure de justifier :
- qu'il est propriétaire du terrain destiné à servir d'assise à la
construction, reconstruction ou à l'agrandissement. Il n'y a pas lieu de distinguer selon que ce terrain a été acquis après l'expropriation ou figurait précédemment dans le patrimoine du
contribuable ;
- qu'un contrat d'architecte a été conclu en prévoyant la réalisation d'une
construction, d'une reconstruction ou d'un agrandissement dont le coût prévisionnel est au moins égal au montant de l'indemnité à remployer. Si l'indemnité est affectée en partie à l'acquisition du
terrain, le coût du terrain et des constructions, reconstructions ou agrandissements doit être comparé au montant de l'indemnité ;
- que des engagements ont été pris à l'égard des entrepreneurs (devis approuvé
et contrat d'entreprise).
5. Justification du remploi
190 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 190-12/09/2012)
Les pièces justifiant du remploi de l'indemnité sont fournies par le
contribuable sur demande de l'administration (
article 74 SI de l'annexe II au CGI
).
II. Procédure d'acquisition amiable d'immeubles soumis à un risque naturel majeur
200 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 200-12/09/2012)
Il est admis que l'exonération prévue au
4°du II de l'article 150 U du CGI,
s'applique, sous
les mêmes conditions et limites, aux cessions de biens immobiliers exposés à un risque naturel effectuées dans le cadre de la procédure d'acquisition amiable mentionnée à
l'
article L 561-3 du code de l'environnement
(
(RM
MASSON, JOSénat
20 avril
2006n°21007
,
RM ZIMMERMANN, JOAN 2 mai 2006n°84152
).
III. Cession résultant de l'exercice du droit de délaissement
210 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 210-12/09/2012)
Il est admis que l'exonération prévue au
4°du II de l'article 150 U du CGI,
s'applique, sous
les mêmes conditions et limites, aux plus-values réalisées par les particuliers ayant exercé le droit de délaissement prévu aux articles
L111-1
,
L123-2
,
L123-17
et
L311-2
du code de l'urbanisme dans les
conditions prévues aux articles
L230-1
et suivants
du même code (
RM BOURGUIGNON, JOAN 27 juin
2006 n° 90579
).
IV. Opérations de remembrement ou assimilées
220 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 220-12/09/2012)
Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou
opérations assimilées sont exonérées (
5 ° du II de l'article 150 U du CGI
). Elles sont toutefois considérées comme des
opérations intercalaires.
En cas de vente des biens reçus lors d'une opération de remembrement ou d'une
opération assimilée, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d'acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés.
L'exonération des plus-values réalisées lors de ces opérations n'est donc pas définitive puisqu'elles sont susceptibles d'être imposées en cas de revente des biens remembrés ou échangés.
A. Remembrements urbains
230 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 230-12/09/2012)
Les opérations de remembrement urbain considérées comme des opérations
intercalaires sont identiques à celles qui bénéficient de l'exonération de droit de timbre et de droits d'enregistrement en application des dispositions de
l'
article 1055 du CGI
.
240 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 240-12/09/2012)
Ces opérations doivent avoir pour objet le remembrement de parcelles et la
modification corrélative des droits de propriété, des charges et des servitudes qui y sont attachées, et être réalisées par l'intermédiaire :
- soit d'associations foncières urbaines régies par les
articles
L322-1 à
L322-10 du code de l'urbanisme
;
- soit d'associations syndicales urbaines constituées conformément aux
dispositions de l'ordonnance n° 58-1445 du 31 décembre 1958.
Il en est de même des opérations de remembrement ayant fait l'objet d'une
autorisation donnée dans les formes prévues par la réglementation applicable en matière de lotissement (art. R* 315-1 à R* 315-31-4 du Code de l'urbanisme).
250 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 250-12/09/2012)
Sous réserve que les conditions soient remplies, les dispositions du
5° du II de l'article 150 U du CGI
s'appliquent aux plus-values réalisées lors de l'apport des terrains à l'association
foncière urbaine ou à l'association syndicale chargée du remembrement ainsi qu'aux plus-values dégagées lors de l'attribution, par l'association, des parcelles remembrées aux différents propriétaires
ayant participé à l'opération.
260 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 260-12/09/2012)
Les opérations de remembrement urbain qui sont effectuées en dehors de ces
schémas juridiques, notamment sous le couvert d'associations autres que celles définies ci-dessus ne peuvent bénéficier de ces dispositions.
B. Remembrements ruraux
270 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 270-12/09/2012)
Les opérations de remembrement de biens ruraux effectuées conformément à
l'
article
L123-1 du code ruralet de la pêche maritime
ainsi que les soultes versées en application de
l'
article
L123-4 ducoderural et de la pêche
maritime
sont considérées comme des opérations intercalaires.
1. Opérations effectuées conformément à l'article L. 123-1 du code rural et de la pêche maritime
280 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 280-12/09/2012)
Le remembrement, qui s'analyse en des échanges de parcelles effectuées
directement entre propriétaires, doit avoir principalement pour but, par la constitution d'exploitations rurales d'un seul tenant ou de grandes parcelles bien groupées, d'améliorer l'exploitation
agricole des biens remembrés. Il doit également avoir pour objet l'aménagement rural du périmètre dans lequel il est mis en ½uvre.
290 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 290-12/09/2012)
En pratique, il s'agit des opérations de remembrement rendues exécutoires par
un arrêté préfectoral, pris sur proposition des commissions communales ou intercommunales d'aménagement foncier.
300 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 300-12/09/2012)
Les plus-values éventuellement réalisées par chacun des coéchangistes
participant à l'opération de remembrement ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu à cette occasion.
2. Soultes versées en application de l'article L. 123-4 du code rural et de la pêche maritime
310 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 310-12/09/2012)
Une soulte en espèces peut, dans le cadre d'une opération de remembrement,
être versée lorsqu'il y a lieu d'indemniser les propriétaires de terrains cédés des « plus-values » transitoires ou permanentes qui s'y trouvent incorporées et qui sont définies par la commission.
Généralement, ces « plus-values » s'entendent de la valeur des arbres fruitiers (plus-value permanente) ou des clôtures (plus-value transitoire) transférés à l'attributaire des terrains. Le versement
de ces soultes ne constitue pas une plus-value imposable à l'occasion de l'opération de remembrement des biens ruraux.
320 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 320-12/09/2012)
Cette disposition est strictement limitée aux soultes pour lesquelles elle a
été prévue. Ainsi, elle ne saurait être étendue aux soultes en espèces versées par les collectivités à un propriétaire participant au remembrement lorsque, en raison de la création des aires
nécessaires aux ouvrages collectifs communaux, des terrains ne peuvent lui être réattribués. Si d'ailleurs l'exonération était appliquée en pareil cas, ce serait une exonération définitive, contraire
au texte de la loi, puisqu'il n'y a pas de terrain à revendre.
C. Remembrement spécial en cas d'expropriation
330 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 330-12/09/2012)
Sont également considérées comme des opérations intercalaires, les opérations
de remembrements effectuées conformément à l'
article L123-24 du code
ruralet et la pêche maritime
.
Lorsque les expropriations en vue de la réalisation de grands ouvrages publics
sont susceptibles de compromettre la structure des exploitations dans une zone déterminée, le maître de l'ouvrage a l'obligation, dans l'acte déclaratif d'utilité publique, de remédier aux dommages
causés en participant financièrement à l'exécution d'opérations de remembrement et aux travaux connexes. La même obligation peut être imposée au maître de l'ouvrage en cas de création de zones
industrielles ou à urbaniser, d'autoroutes ou de réserves foncières.
Les plus-values réalisées à l'occasion des opérations de remembrement
intervenant sur les biens compris dans le périmètre de remembrement sont exonérées. En revanche, les plus-values consécutives à la cession ou à l'expropriation de l'emprise des ouvrages ou des
terrains nécessaires à la création de zones industrielles ou à urbaniser ou de réserves de remembrement - qui sont exclus du périmètre de remembrement - ne peuvent bénéficier de cette exonération.
D. Réorganisation foncière
340 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 340-12/09/2012)
Sont également considérées comme des opérations intercalaires, les opérations
de réorganisation foncière effectuées conformément à l'article
L123-1 du code rural et de la pêche maritime
.
E. Opérations d'échanges
350 (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-60-§ 350-12/09/2012)
Les échanges d'immeubles ruraux susceptibles d'être considérés comme des
opérations intercalaires doivent être réalisées dans le cadre des
articles L124-1 et suivants du code rural et de la
pêche maritime
.
Ces échanges permettent de regrouper des terres et d'améliorer leurs
conditions d'exploitation. Ils interviennent sur l'initiative de deux ou de plusieurs propriétaires. L'échange bilatéral est toujours amiable. L'échange multilatéral peut éventuellement présenter un
caractère obligatoire.