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1 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 1-03/02/2014) Trois catégories de travaux doivent être distinguées : les dépenses de réparation et d'entretien; les dépenses d'amélioration et les dépenses de (re) construction et d'agrandissement. I. Dépenses de réparation et d'entretienA. Définition10 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 10-03/02/2014) Les dépenses de réparation et d'entretien s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Les dépenses d'entretien s'apparentent généralement aux dépenses de maintien en l'état de l'immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination. 20 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 20-03/02/2014) Sur les dépenses de grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, prévues à l' article 605 du code civil et à l' article 606 du code civil , BOI-RFPI-BASE-30-20-20 . B. Distinction avec les dépenses d'amélioration30 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 30-03/02/2014) Lorsque les dépenses de réparation et d'entretien s'accompagnent de l'adjonction d'éléments ou d'équipements nouveaux, l'ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d'amélioration. Toutefois, la seule circonstance que la dépense a consisté dans le remplacement d'un élément ou d'un équipement obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense de réparation ou d'entretien (sur les dépenses de remplacement d'appareils électroménagers voir le dernier exemple du I-D § 50 et précisions du II-A § 70 ) Ainsi, lorsque les dépenses d'entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d'amélioration, l'ensemble constitue en principe un tout indissociable ( CAA Bordeaux, arrêt n° 95BX00199 du 3 juin 1997 ). Toutefois, les dépenses de réparation et d'entretien peuvent, dans certains cas, être considérées comme dissociables ( BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au IV-B § 240 ). C. Exemples de dépenses d'entretien40 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 40-03/02/2014)
D. Exemples de dépenses de réparation50 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 50-03/02/2014)
E. Dépenses d'entretien et de réparation à la charge des locataires60 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 60-03/02/2014) Certaines dépenses d'entretien et de réparation peuvent être à la charge des seuls locataires. Il peut en être ainsi y compris pour des charges de copropriété. Les dépenses locatives de réparation et d'entretien s'entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l' article 1754 du code civil . Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste indicative des charges récupérables sur le locataire. II. Dépenses d'améliorationA. Définition70 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 70-03/02/2014) Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Est notamment considérée comme ayant pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble, l'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d'une salle d'eau ; d'une cuisine ; du tout-à-l'égout ; d'un ascenseur ; d'une antenne collective de télévision. Il en est aussi ainsi des portes dans les cabines d'ascenseurs ( RM Garmendia n° 26 569, JO AN du 20 août 1990 p. 3915 ). RES N°2008/14 du 17 juin 2008 : Revenus fonciers. Dépenses déductibles. Installation d'une cuisine équipée ou aménagée. Question : L'installation d'une cuisine aménagée ou équipée constitue-t-elle une dépense d'amélioration déductible des revenus fonciers, y compris pour les éléments électroménagers ? Extrait de la réponse : Il a paru possible d'admettre que les dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée soient globalement considérées, lorsqu'elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d'amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l'acquisition d'équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation. Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. Cette mesure ne contredit pas les précisions mentionnées au I-D § 50 qui excluent des dépenses de réparation déductibles des revenus fonciers les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d'une cuisine aménagée existante, lesquelles sont considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou de la réparation de l'immeuble nu, Enfin, de telles dépenses ne constituent pas non plus des dépenses d'amélioration déductibles. Le versement d'une subvention par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) ne préjuge pas du caractère déductible ou non déductible des travaux subventionnés, y compris lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre d'une opération programmée de l'habitat (OPAH). B. Distinction avec les dépenses de construction et assimilées80 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 80-03/02/2014) Les dépenses d'amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (cf. III § 110 et suivants ) alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la rénovation ou la modernisation d'un immeuble ancien. C. Distinction avec les travaux de transformation en logement90 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 90-03/02/2014) Les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction (cf. III § 110 et suivants ). Cela étant, il est admis que de tels travaux puissent être qualifiés de dépenses d'amélioration lorsque les travaux ont porté sur un immeuble originellement affecté à l'habitation et que l'occupation temporaire à un autre usage n'a pas eu pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble, c'est-à-dire qu'elle ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble ( CE, 20 juin 1997 n° 137749 ; BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au II-B-1-b § 120 ). D. Exemples de dépenses d'amélioration100 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 100-03/02/2014)
III. Dépenses de (re)construction et d'agrandissementA. Principes1. Définition110 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 110-03/02/2014) Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-½uvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ainsi, sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, les travaux : - de démolition totale ou partielle d'un immeuble en vue de sa reconstruction ; - de reconstruction d'un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-½uvre de locaux existants ; - d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs...). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement. Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405) ; - qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ; - ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (cf. II-C § 90 ) ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.). Ainsi, les travaux consistant en la création d'une chambre et de deux salles de bains à l'étage d'une maison constituent des travaux d'agrandissement, dès lors que le contribuable n'établit pas que cet étage était antérieurement habitable ( CAA Bordeaux, arrêt du 12 décembre 1994, n° 93BX00390 ). Pour les dépenses de (re)construction déductibles dans le cadre du dispositif « Malraux », BOI-RFPI-SPEC-40 . 2. Exemples de dépenses de construction, reconstruction et agrandissement120 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 120-03/02/2014)
B. Distinction avec les dépenses de réparation ou d'amélioration1. Examen de la nature et de l'importance des travaux130 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 130-03/02/2014) Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement doivent être nettement distinguées des dépenses d'amélioration (cf. II § 70 ). L'analyse conduit à prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci pour déterminer s'il s'agit de dépenses d'amélioration ou au contraire de dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement. La distinction entre ces deux catégories de travaux constitue donc une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports et plans d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière. 2. Travaux de restructuration des unités d'habitation140 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 140-03/02/2014) Le Conseil d'État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration ( CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189 ). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d'amélioration prévue par le législateur. Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration (à rapprocher du I-D § 50 , arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993 92NT00582 ). Les travaux de restructuration interne peuvent s'apprécier en considérant isolément les différentes parties de l'immeuble. Par exemple, si les locaux d'habitation d'un étage ont été complètement redistribués alors que d'autres n'ont fait l'objet que d'une réfection partielle, il y a lieu de considérer les travaux qui se rapportent aux locaux qui n'ont pas été reconstruits comme des dépenses d'amélioration. 3. Exemples de dépenses ne pouvant être considérées comme des dépenses d'amélioration150 (BOFiP-RFPI-BASE-20-30-10-§ 150-03/02/2014) Le tableau ci-après établit une liste non exhaustive de travaux qui n'ont pas été considérés comme de simples dépenses d'amélioration par le Conseil d'État ou les cours administratives d'appel.
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