Bail commercial


Table thematiqueReprise Sinequa

La Revue Fiduciaire

Fiscal

Textes applicables

Code de commerce, articles L. 145-1 à L. 145-60, un grand nombre de ces textes sont d'ordre public et R.145-1 à R. 145-33.

Le statut des baux commerciaux s'applique également au bail d'un local à usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime (c. com. art. L. 145-2, 7°).

Caractéristiques

  -Durée minimale de 9 ans au profit du preneur qui peut, en principe, résilier le bail tous les 3 ans.

  -Contrôle de la révision légale (dite triennale) et de la révision conventionnelle (clause d'échelle mobile). La loi 2014-626 du 18 juin 2014 a remplacé l'indice du coût de la construction par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et par l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme indices de référence servant au calcul de l'évolution du loyer lors de la révision légale (c. com. art. L. 145-38), ainsi que lors du renouvellement du bail (c. com. art. L. 145-34). La nouvelle règle s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (loi art. 21). L'ILC s'applique aux activités commerciales. L'ILAT s'applique aux bureaux et aux plates-formes logistiques.

  -Possibilité pour le locataire d'étendre, voire de modifier l'activité prévue au bail en respectant une procédure spécifique.

  -Droit pour le locataire de céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

  -Interdiction de principe de sous-louer les locaux, sauf autorisation expresse du bailleur avec intervention à l'acte.

  -Suspension des effets de la clause résolutoire à la demande du locataire qui peut solliciter du juge des délais.

  -Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail (ou à défaut d'une indemnité d'éviction) le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Indices applicables selon l'activité autorisée au bail


Nature de l'activitéIndices applicablesTextes de référence
1) Commerce (autres que les activités visées en 2). Activités artisanales. Activités industrielles autres que celles visées en 2ILCc. com. art. L. 145-34
2) Bureaux, plates-formes logistiques. Activités industrielles exercées par les entreprises de manufacture, de commission, de transport par terre ou par eau.ILATc. com. art. L. 145-34
3) Professions libérales ayant adopté le statut des baux commerciaux.ILATc. com. art.L. 145-34
4) Professions libérales titulaires d'un bail exclusivement professionnel.ILATc. mon. et fin. art. L.112-2
5) Professions libérales titulaires d'un bail à usage mixte.Indice de référence des loyers (IRL)Loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 2 et 17, d
Durée

Seul le bail de 9 ans permet au locataire de bénéficier de l'ensemble du statut des baux commerciaux et de la propriété commerciale. En conséquence le preneur a droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans. Si le bailleur lui refuse le renouvellement, il bénéficie d'une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute grave.

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que le bail (ou les baux successifs) soit conclu pour une durée au plus égale à 3 ans. Il est par exemple possible de conclure un bail de 18 mois puis un second bail d'une durée maximale de 18 mois. Ces deux baux ne seront pas soumis au statut. L'issue normale d'un bail (ou de baux successifs) de courte durée est le départ du preneur pour le terme convenu, sans droit à indemnité. Lorsque le locataire reste et est laissé en possession des locaux pendant 3 ans et 1 mois, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et d'une durée de 9 ans prend automatiquement naissance.

Le bail peut être consenti pour une durée supérieure à 9 ans mais il sera renouvelable pour une durée de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Droit de reprise

Tous les 3 ans, le bailleur peut décider de donner congé au locataire dans certains cas précis (c. com. art. L. 145-4, al. 3), notamment s’il souhaite reconstruire l'immeuble (c. com. art. L. 145-18) ou le surélever (c. com. art. L. 145-21). Lorsque le local commercial est assorti d’un local d’habitation, le bailleur peut également donner ce congé, mais uniquement pour la partie habitation, si, dans les faits, le locataire habite ailleurs (c. com. art. L. 145-23-1).

Depuis le 25 novembre 2018, un nouveau cas de reprise est ouvert au bailleur. Il peut décider, tous les 3 ans, de reprendre tout local commercial (qu’il ait, ou non, une partie habitation) pour le transformer en un local à usage principal d'habitation. Dans ce cas, des travaux de reconstruction ne sont pas exigés. Une simple rénovation suffit (loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 art. 28 ; c. com. art. L. 145-4 modifié).

Droit de préemption du locataire commercial

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local commercial qu’il occupe (c. com. art. L. 145-46-1).

Une réponse ministérielle a levé une incertitude sur le bénéfice de ce droit au profit des sociétés qui exploitent des résidences étudiantes, hôtelières ou des EHPAD. Selon le ministre de l’Économie, tout dépend de la nature, commerciale ou non, du contrat de bail. Le bail est commercial si le locataire ne se limite pas à sous-louer des logements mais met, en outre, à disposition des sous-locataires au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Dès lors que le bail est commercial, le locataire bénéficie du droit de préemption (rép. Le Grip n° 9737, JO 13 novembre 2018, AN quest. p. 10212).

Droit de préemption de la commune

Préalablement à la conclusion du bail, il sera utile d'interroger la mairie de la commune où se situe l'immeuble objet du bail commercial, pour savoir si le conseil municipal a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité en application des articles L. 214-1 à L. 214-3 du code de l'urbanisme. Dans l'affirmative, le bailleur en informera le preneur qui devra, en cas de cession du droit au bail (ou du fonds de commerce), purger ce droit de préemption au moyen d'une déclaration d'intention d'aliéner selon les modalités prévues à l'article R. 214-4 du code de l'urbanisme.

Risques technologiques et naturels

Les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret sont informés par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan (c. envir. art. L.125-5).

En pratique, le propriétaire doit annexer au contrat de bail (quelle que soit la destination des lieux loués, un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois (c. envir. art. R. 125-26). Ce document doit être annexé au bail initial et lors de l'arrivé d'un nouveau preneur, mais pas lors du renouvellement. À défaut, le locataire peut poursuivre la résiliation judiciaire du bail ou demander au juge une diminution de loyer.

Cette obligation d'information s'applique en définitive dans presque tous les départements. La liste des communes concernées peut être consultées à la mairie ou à la préfecture ou en sous-préfecture. Elle peut aussi être consultée sur le site "www. prim.net".

En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut :

  -soit demander la résolution du contrat ;

  -soit obtenir une réduction de loyer (c. env. art. L.125-5, V)

Au vu des renseignements obtenus le bailleur remplira le modèle d'État des risques naturels et technologiques également disponible sur le site précité, le signera et le fera signer par le preneur à qui il remettra, après les avoir fait paraphés, une copie des document obtenus de la commune ou de la préfecture ou la copie écran du site.

En outre, si le bien loué a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance, le bailleur est tenu d'informer par écrit annexé au bail le locataire de tout sinistre pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble (c. envir. art. L. 125-5, IV).

L'indemnisation peut concerner des catastrophes naturelles (c. ass. art. L. 125-1) ou des catastrophes technologiques (c. ass. art. L. 128-2 ).

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Lors de la conclusion d'un bail de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information, sauf s'il s'agit d'un bail rural ou d'une location saisonnière (c. constr. et hab. art. L. 134-3-1). Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Des exceptions à l'obligation d'établir ce diagnostic sont prévues par l'article R. 134-1 notamment pour les bâtiments dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques. Ce diagnostic n'est pas prévu pour le renouvellement des baux autres que ceux à usage d'habitation visés par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; aucune disposition spécifique ne fixe la durée de ce diagnostic en cas de location. La règle générale est de 10 ans (c. constr. et hab. art. R. 134-4-2).

Toute annonce relative à la location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse ou présenté sur un réseau de communication électronique doit depuis le 1er janvier 2011 mentionner la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique prévu par le e de l'article R. 134-2 du code précité (c. constr. et hab. art. R. 134-5-1 à R. 134-5-3). L'échelle des consommations énergétiques classe les immeubles de A (peu énergivore) à G (fortement énergivore. Celle des émissions de gaz à effet de serre retient la même classification : A (faibles émissions), G (fortes émissions).

Autres diagnostics

Amiante Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d'amiante ; en cas de présence d'amiante, ils font établir un diagnostic de l'état de conservation de l'amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition (c. santé publique art. L.1334-12-1). Ce texte législatif a une portée générale à l'encontre de tout propriétaire d'immeuble bâti sans distinction de son affectation mais dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (c. santé pub. art. R.1334-14) ; dans le cadre de son obligation de délivrance, le bailleur a tout intérêt à avoir fait effectuer cette recherche. Celle-ci doit être faite par un contrôleur technique ou un technicien habilité, ayant une assurance professionnelle (c. constr. et hab. art. L.271-6 et c. santé pub. art. R. 1334-23). Les propriétaires des immeubles bâtis autres que ceux collectifs à habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante (c. santé pub. art. R. 1334-18). Les textes n'imposent pas pour les locations, à la différence des ventes, l'annexion d'un état mentionnant ou non la présence d'amiante. Ces propriétaires doivent cependant constituer, conserver et actualiser un dossier technique regroupant, notamment les rapports de repérage des matériaux des listes A et B contenant de l'amiante, les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits et une fiche récapitulative. Ce dossier, tenu à jour par le propriétaire, est mis à la disposition notamment des locataires, des employeurs, des représentants du personnel, des médecins du travail et de l'inspecteur et contrôleurs du travail (c. santé pub. art. R. 1334-29-5).

Termites Sont concernés par la réglementation tous les immeubles, bâtis ou non bâtis, situés dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme, et identifiées par un arrêté préfectoral (c. constr. et hab. art. L.133-4 et L. 133-5).

Plomb Le constat d'exposition au plomb doit être annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à usage d'habitation. Sont concernés les baux commerciaux incluant un logement (c. santé pub. art. L.1334-7 et R. 1334-1). Ce diagnostic porte exclusivement sur la partie privative louée affectée au logement ; si aucun plomb n'a été détecté le certificat est valable indéfiniment sauf réalisation de travaux. Si du plomb est révélé le certificat a une durée de 6 ans pour la location dès lors le constat annexé au bail doit avoir moins de 6 ans

Gaz et installation électrique Ces diagnostics ne s'imposent pas pour les locations commerciales. Dans les formules proposées, une option permet au bailleur, souhaitant donner au preneur une information complète, de produire ces diagnostics ; d'ailleurs le bailleur doit dans le cadre de son obligation de délivrance remettre au locataire des locaux répondant aux normes légales et réglementaires de sécurité. Ces diagnostics sont visés par les articles L. 134-6 et L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation.

Dans le cadre des obligations d'information du bailleur en matière environnementale, ce dernier devra être conscient qu'il s'agit d'une application de son obligation plus générale de délivrance (c. civ. art. 1720). Les clauses ou accords qui transféreraient sur la tête du preneur cette obligation seront intreprétées ,par la jurisprudence, restrictivement; toute dérogation devra être expresse et précise ; rappelons qu'une clause de renonciation à tout recours contre le bailleur n'exonère pas celui-ci de procéder à des travaux de sécurité imposés (cass. civ. 10 décembre 2008, n° 07-20277).

Annexe environnementale, bail vert Les baux à usage de bureaux ou de commerce d'une superficie de plus de 2 000 mètres carrés doivent depuis le 1er janvier 2012 contenir une annexe environnementale (c. env. art. L. 125-9). Cette annexe est exigée pour les baux en cours au 1er juillet 2013. Cette annexe comporte une liste d'éléments devant être fournis par le bailleur et le locataire. Les éléments fournis par le bailleur sont listés sous l'article R. 136-1 du code de l'environnement comprenant notamment la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment. Pour le preneur les éléments sont ceux visés à l'article R. 136-2 du code de l'environnement et portant notamment sur la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment.

Les deux parties établissent selon une périodicité arrêtée entre eux, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, elles s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués (c. env. art. R. 136-3). C'est ainsi que les parties pourraient prévoir dans cette annexe un programme de remplacement des éclairages halogènes et leur emplacement par des lampes à basse tension ; elles statueront sur la partie qui prendra en charges ces dépenses. Cette annexe pourrait prévoir que si des travaux sont engagés par l'une ou l'autre des parties dans le respect des règles techniques; seront utilisés des matériaux à faible impact environnemental.

La ventilation du coût des travaux permettant d'aboutir à des économies d'énergie devra être arrêtée dans l'annexe. Si ces travaux donnent lieu à une modification du loyer, celle-ci ne pourra intervenir que dans le respect des dispositions relatives à la révision ou renouvellement du loyer commercial.

Pollution des sols Le bailleur est tenu d'informer par écrit le preneur d'un risque de pollution des sols affectant un terrain faisant l'objet d'un bail (c. env. art. L.125-7). En cas de non-respect de cette obligation le locataire peut demander soit la résolution du bail, soit une réduction du loyer.

Travaux et charges

Répartition du coût des travaux et des impôts Les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 ne peuvent pas imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Ils ne peuvent pas, non plus, imputer au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué (ou l'immeuble dans lequel il se trouve), dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. De même, ne peuvent pas être réclamés au locataire des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local (ou de l'immeuble). Enfin, les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 ne peuvent pas imputer au locataire les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble. Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Encore faut-il que l'inventaire des charges le prévoie expressément. Par ailleurs, l'inventaire des charges peut mettre à la charge du locataire les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique (c. com. art. R. 145-35).

L'inventaire et le suivi des charges Tout contrat de location, conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi (ou, pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois qui suivent la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel). Cet état récapitulatif doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Par ailleurs, le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci (c. com. art. R. 145-36). En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (c. com. art. L. 145-40-2).

Le prévisionnel et le suivi des travaux Lors de la conclusion du bail (conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014), puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire (c. com. art. L. 145-40-2) un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes (assorti d'un budget prévisionnel), ainsi qu'un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût. Ces informations doivent être communiquées au locataire dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. À la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux (c. com. art. R. 145-37).

Dans un immeuble comportant plusieurs locataires Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 doivent également préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputé au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. Toutefois, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations doivent être portées à la connaissance des locataires (c. com. art. R. 145-35). Enfin, en cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires (c. com. art. L. 145-40-2).

Ascenseurs

Les ascenseurs font l'objet d'un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Cette obligation incombe au propriétaire de l'ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l'entretien de l'ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d'un contrat écrit (c. constr. et hab. art. L. 125-2-2 ). Les ascenseurs sont soumis à un contrôle technique périodique portant sur leur état de fonctionnement et sur la sécurité des personnes. Le contrôle technique est confié à une personne qualifiée ou compétente dans ce domaine Toute personne disposant d'un titre d'occupation dans l'immeuble peut obtenir, à ses frais, du propriétaire de l'ascenseur, communication du rapport du contrôle technique ou de ses conclusions (c. constr. et hab. art.L. 125-2-3 ). Le rapport du contrôle technique est un document auquel s'appliquent, dans les établissements commerciaux, industriels, et ceux mentionnés à l'article L.4111-1 du code du travail, les dispositions des articles L. 4711-1 à L.4711-5 du même code relatives à l'affichage des vérifications, contrôles et mises en demeure.

Les ascenseurs doivent être équipés de dispositifs de sécurité définis par décret (c. constr. et hab. art. L. 125-2-1 et L.125-2-4. La sécurité d'un ascenseur consiste à assurer (c. constr. et hab. art. R.125-1-1 ) :

  -La fermeture des portes palières ;

  -- L'accès sans danger des personnes à la cabine ;

  -- La protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;

  -- La prévention des risques de chute et d'écrasement de la cabine ;

  -- La protection contre les dérèglements de la vitesse de la cabine ;

  -- La mise à la disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention ;

  -- La protection des circuits électriques de l'installation ;

  -- L'accès sans danger des personnels d'intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ;

  -- L'impossibilité pour toute personne autre que les personnels d'intervention d'accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine.

Toute personne disposant d'un titre d'occupation dans un immeuble comportant un ascenseur a le droit de consulter, dans les locaux du siège social ou du domicile du propriétaire ou dans ceux de son représentant, le rapport du contrôle technique. Sur sa demande et à ses frais, elle reçoit du propriétaire la copie écrite de ces documents (c. constr. et hab. art. R. 125-2-7).

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