5 - Livraisons de logements locatifs intermédiaires éligibles au taux de 10 % : précisions apportées par l'administration

Les logements doivent être loués à usage d’habitation principale à des personnes physiques et en exonération de TVA. Cette dernière condition a été introduite par la loi de finances pour 2024.

Les conditions de la location sont encadrées par deux plafonds relatifs aux ressources des locataires et au niveau des loyers.

Les ressources des locataires, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder les plafonds applicables dans le cadre du dispositif Duflot-Pinel (CGI art. 199 novovicies, III ; CGI, ann. III art. 2 terdecies D ; BOFiP-BAREME-000017-10/03/2026).

Les plafonds de loyer mensuel diffèrent selon que le bien est donné en location nue ou en location meublée. Dans l’hypothèse d’une location nue, le plafond de loyer mensuel correspond au plafond applicable dans le cadre du dispositif Duflot-Pinel (CGI, ann. III art. 2 terdecies D). Le plafond de loyer mensuel applicable à la location meublée d'un logement correspond au plafond de loyer mensuel applicable à la location nue défini ci-dessus majoré du prix mensuel de location des meubles (décret 2024-776 du 8 juillet 2024, JO du 9 ; CGI, ann. III art. 87).

Les logements situés outre-mer répondent à des conditions de ressources et de loyers spécifiques.

Sont éligibles au taux de TVA de 10 % les livraisons de logements situés dans une résidence de services au sens de l'article L. 631-13 du CCH.

Si les logements font partie d’une résidence-services (c. constr. et hab. art. L. 631-13) :

La location via un bail commercial à un opérateur est sans incidence sur l'application du taux de 10 %. La doctrine précise en effet que ne fait pas obstacle à l’application du taux de 10 % la circonstance selon laquelle le logement fait l’objet (BOFiP-TVA-IMM-30-§ 50-08/07/2026) :

Le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement, l'usufruitier doit être une personne morale, c’est-à-dire toute entité autre qu’une personne physique dotée de la personnalité juridique. Il peut notamment être constitué sous la forme d’une société commerciale, d’une société civile (y compris notamment d'une société civile immobilière dite « SCI familiale »), d’un groupement, d’une collectivité publique (État, collectivité locale, établissement public, etc.), d’une coopérative ou d’une association.

La circonstance qu’il s’agisse d’une personne morale de droit étranger est sans incidence.

La personne morale destinataire des logements livrés peut également, en cas de démembrement, être l’usufruitier de ces biens.

La doctrine confirme l’application du taux de 10 % à la constitution de la nue-propriété. Elle intègre en effet la réponse ministérielle Louwagie de 2023, qui avait apporté des précisions importantes dans l'hypothèse d'un démembrement (rép. Louwagie n° 378, JO du 11 avril 2023, AN quest. p. 3331). Selon les termes de cette réponse, le taux réduit de la TVA qui bénéficie à la constitution du droit d’usufruit au profit de la personne morale bénéficiaire du démembrement de propriété s’applique également à la constitution du droit de nue-propriété au profit du nu-propriétaire, toutes autres conditions d’éligibilité au taux réduit de la TVA devant par ailleurs être satisfaites.

Le bénéfice du taux de 10 % sur la constitution de la nue-propriété a pour corollaire le suivi du mécanisme de l’éventuel complément d’impôt prévu à l’article 284, II bis du CGI (voir § 5-13).

La circonstance que l’associé ou l’un de ses ascendants ou descendants, le porteur de parts ou le détenteur d’actions au sein de la personne morale propriétaire des logements locatifs intermédiaires soit le locataire à usage de résidence principale de ces logements est sans incidence sur l’application du taux de 10 %, toutes autres conditions d’éligibilité au taux réduit devant par ailleurs être satisfaites.

Livraisons d’immeubles

Toutes les livraisons d’immeubles sont comprises dans le champ d’application de droit commun de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (CGI art. 256, II.1°).

Par livraison, on entend le transfert du pouvoir de disposer de l’immeuble comme un propriétaire, ce qui conduit à y comprendre aussi bien les ventes ou cessions que les apports en société, les expropriations ou les échanges.

Ainsi, les ventes, cessions, apports en société, expropriations et échanges de logements achevés depuis moins de 5 ans sont susceptibles de bénéficier du taux réduit de la TVA lorsque l’ensemble des conditions d’éligibilité au taux réduit sont satisfaites (notamment la destination des locaux et les conditions de location) (voir « TVA sur opérations immobilières », RF 1167, § 2307).

La base d’imposition est déterminée dans les conditions de droit commun. Il convient de soustraire à la base d’imposition de la livraison la part du prix de revient de l’immeuble qui relève des dispositions applicables aux logements locatifs sociaux, en proportion du nombre qu’ils représentent dans chaque ensemble immobilier considéré.

Le fait générateur se produit au moment de la livraison des logements neufs et la taxe est exigible lors de la réalisation du fait générateur

Concernant le cas particulier de la VEFA, voir § 5-11.

LASM

Sont susceptibles de bénéficier du taux de 10 % les livraisons à soi-même d’immeubles neufs taxables (CGI art. 257). L'hypothèse visée est celle selon laquelle les travaux de construction d’un immeuble neuf sont facturés au taux normal (prestations d’études, honoraires d’architecte, travaux immobiliers, etc.), l’imposition à la TVA au taux réduit de la LASM des logements neufs permet de déduire cette taxe ayant grevé les opérations d’amont soumises au taux normal et les opérateurs concernés supportent au final une charge de TVA au taux réduit (voir RF 1167, § 2400).

Il est admis que la base d’imposition des livraisons à soi-même soit constituée par le prix de revient total de l’immeuble, y compris le coût des terrains ou leur valeur d’apport. Dans ces conditions, il convient de soustraire à la base d’imposition de la LASM la part du terrain et la part du prix de revient de l’immeuble qui relèvent des dispositions applicables aux logements locatifs sociaux, en proportion du nombre qu’ils représentent dans chaque ensemble immobilier considéré.

Le fait générateur de l’imposition se produit, pour les LASM d’immeubles neufs, au moment où le dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire est exigé. La TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur.

Opération d'acquisition-amélioration

Le taux de 10 % est applicable aux livraisons de logements résultant d’une opération d’acquisition-amélioration, dans des bâtiments ou des parties de bâtiment à usage résidentiel qui conduit à une amélioration de la performance énergétique, ainsi qu'aux travaux d'amélioration relevant d'une telle opération réalisés par l'acquéreur sur ces immeubles (voir RF 1167, §§ 2309 à 2311).

Une VEFA s’analyse comme une cession d’immeuble neuf

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est l’un des contrats qui se caractérise par un mécanisme d’évolution dans le temps rendant l’acquéreur propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Les différents éléments d'une VEFA constituent, pour les besoins de la TVA, une opération unique caractérisée par un seul fait générateur et un régime de TVA unique (territorialité, exonération ou option pour la taxation, taux, etc.). Ces livraisons sont susceptibles de bénéficier du taux de 10 % sous réserve du respect de l’ensemble des conditions d’application du régime (CGI art. 279-0 bis A).

Les livraisons d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont soumises à la TVA sur le prix total.

Il résulte des termes de l'article 1601-3 du code civil que le transfert du droit de disposer de l'immeuble est complètement intervenu au moment de l'achèvement de l'immeuble. Ce constat est corroboré par les dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, selon lesquelles cet achèvement intervient lorsque « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15 », c'est-à-dire lorsque l'ensemble des travaux prévus a été réalisé.

Le fait générateur de la VEFA intervient lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH (rép. Louwagie n° 96, JO du 12 juillet 2022, AN quest. p. 4038 ; BOFiP-TVA-IMM-30-§ 150-08/07/2026).

La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition.

En application du a du 2 de l'article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur. Toutefois, depuis le 1^er janvier 2023, en cas de versement préalable d'un acompte, la TVA devient exigible au moment de son encaissement, à concurrence du montant encaissé. La TVA est ainsi exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux (CGI art. 269,2.a bis).

Conséquences du transfert, par voie de cession ou d’apport, d’un contrat de VEFA

La cession, par l’acquéreur, d’un contrat de VEFA à un cessionnaire porte, d’une part, sur des droits immobiliers et, d’autre part, sur la créance d’achèvement et l’obligation de payer la fraction du prix restant due. Elle s’effectue à un prix et selon des modalités librement convenus entre les parties, le cédant n’ayant pas la qualité de vendeur d’immeuble à construire faute de s’obliger en ce sens. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur qui lui a cédé les droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire, envers le vendeur.

Dès lors qu’une VEFA s’analyse comme une cession d’immeuble neuf et non comme une cession de terrain à bâtir suivie de travaux immobiliers en application des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, la cession de contrat de VEFA portant sur des immeubles neufs résultant d’une construction en l’état futur d’achèvement est susceptible de bénéficier du taux de TVA de 10 % prévu à l’article 279-0 bis A du CGI sous réserve du respect de l’ensemble des conditions d’application du régime.

Ainsi, il résulte de ces considérations que (BOFiP-RES-TVA-000064-08/07/2026) :

Tout preneur des livraisons soumises au taux de TVA de 10 % est tenu au paiement du complément d’impôt lorsqu’il cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions exigées (CGI art. 279-0 bis A, I.1° et 4°) :

Le fait générateur de l’opération, qui détermine le point de départ à partir duquel court le délai de 20 ans, correspond à la date de la première livraison des logements ou ensemble de logements neufs acquis par un preneur. En cas d’acquisition à des dates différentes, le fait générateur de l’opération est celui applicable à chaque logement ou ensemble de logements.

La remise en cause du taux réduit de la TVA et le versement du complément d’impôt dû qui en résulte ne concernent que les logements qui ne remplissent plus les conditions d'application du taux de 10 % (CGI art. 279-0 bis A) et non l’ensemble immobilier au sein duquel se situent ces logements.

Démembrement de propriété : extinction de l'usufruit, cession du droit de nue-propriété

En cas de démembrement de propriété, dans l'hypothèse où l'extinction de l'usufruit intervient avant la seizième année qui suit le fait générateur de l'opération, tant l'usufruitier que le nu-propriétaire sont tenus au versement du complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit de 10 % et le taux normal (voir § 5-6).

Il est toutefois admis que le nu-propriétaire et l'usufruitier soient dispensés du paiement du complément de taxe dès lors qu'à l'occasion de cette extinction le nu-propriétaire qui obtient la pleine et entière propriété du bien poursuit l'activité locative à laquelle l'usufruitier affectait auparavant l'immeuble dans les conditions prévues par l'article 279-0 bis A du CGI.

De la même manière, la cession par le nu-propriétaire de son droit de nue-propriété reste sans incidence sur le taux de la TVA qui lui a été appliqué lors de la constitution de la nue-propriété dès lors que l'usufruitier poursuit l'activité locative dans ces conditions (CGI art. 279-0 bis A ; rép. Louwagie n° 378, JO du 11 avril 2023, AN quest. p. 3331) (voir § 5-7).

Apport ou cession des logements

Lorsque le preneur de logements locatifs intermédiaires entend transférer par voie d’apport ou céder lesdits logements à une ou plusieurs personnes morales cessionnaires bénéficiaires de l’opération et qui prennent l’engagement de poursuivre la location des logements en respectant les conditions d'application du taux de 10 % (CGI art. 279-0 Bis A), il est admis que la circonstance selon laquelle le preneur apporteur ou cédant cesse de louer tout ou partie des logements locatifs intermédiaires, consécutivement à l’opération, ne constitue pas un évènement de nature à entraîner l’obligation de reversement du complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit de 10 % et le taux normal.

De même, aucun complément d’impôt n’est dû lors de la transmission ou la cession à titre onéreux ou gratuit des titres d’une société propriétaire de logements locatifs intermédiaires au profit d’un cessionnaire qui les exploite dans les conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI.

Vacance temporaire des logements

Si le bailleur est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire, la survenance d’une vacance temporaire du logement éligible au taux de TVA de 10 % n’est pas une circonstance de nature à remettre en cause l’application de ce taux et à entraîner le versement d’un complément d’impôt.

La destination du logement à la location doit pouvoir être appuyée par des éléments objectifs, le bénéfice du taux de TVA de 10 % ayant vocation à être écarté dans des circonstances abusives ou frauduleuses.