La Revue Fiduciaire - Impression

Loi 2026-248 du 7 avril 2026, JO du 8

L'essentiel
Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis si une telle mesure est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun. / 8-2
Dans le cadre des indivisions en Corse qui bénéficient de la majorité des deux tiers des droits indivis pour effectuer les actes de disposition, la loi instaure une procédure amiable renforcée en cas d'opposition d'un indivisaire. / 8-4
Enfin, la procédure de partage judiciaire est aménagée en vue de raccourcir les contentieux. / 8-6

Vente d’un bien indivis : dérogations au principe d’unanimité

Rappel du principe d’unanimité pour la vente des biens indivis

8-1

L’indivision est un régime juridique qui s’applique à un bien ou à un ensemble de biens partagé entre plusieurs propriétaires, dits indivisaires, qui disposent ensemble de pouvoirs concurrents sur celui-ci.

Les pouvoirs donnés aux indivisaires sur les biens indivis varient selon la qualification de l’acte (acte conservatoire, d’administration ou de disposition) (voir « Donations et successions », RF 2023-6, §§ 3530 et s.).

Si les actes conservatoires peuvent être accomplis par un indivisaire seul (c. civ. art. 815-2) et les actes d’administration à la majorité des deux tiers des droits indivis (c. civ. art. 815-3), les actes de disposition, comme la vente ou le partage, sont soumis au principe de l’unanimité (c. civ. art. 815-3).

Par exception, la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision peut s’effectuer à la majorité des deux tiers des droits indivis (c. civ. art. 815-3, 3°).
Par ailleurs, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, sous certaines conditions (c. civ. art. 815-5-1).
Enfin, en Corse, la loi du 6 mars 2017 permet aux titulaires des deux tiers des droits de vendre un bien indivis (voir § 8-3) et, dans certaines collectivités d’outre-mer, la loi du 27 décembre 2018 prévoit qu’un bien peut être aliéné à la majorité simple des droits, dès lors notamment que la succession est ouverte depuis plus de 10 ans (loi 2018-1244 du 27 décembre 2018 ; voir RF 2023-6, § 3538).

Dérogation en cas d’urgence : l’indivisaire peut vendre seul sur autorisation du tribunal judiciaire

8-2

Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (c. civ. art. 815-6, al. 1).

À compter du 9 avril 2026, il est prévu à ce titre que, par dérogation au principe d’unanimité, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis (loi art. 5 ; c. civ. art. 815-6, al. 4 nouveau).

Est ainsi codifiée la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle entre dans les pouvoirs que le président tient de l’article 815-6 du code civil celui d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun (cass. civ., 1re ch., 4 décembre 2013, n° 12-20158).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a considéré que les pouvoirs du président pour autoriser un indivisaire à passer seul un acte de vente d’un immeuble indivis ne se limitaient pas au cas visé à l’article 815-5 du code civil selon lequel un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Dérogation en Corse : nouvelle procédure en cas d’opposition aux actes de disposition à la majorité des deux tiers

8-3

Rappel sur l'assouplissement des règles de gestion des acquisitions constatées par un acte de notoriété acquisitive

Pour faciliter la gestion des indivisions en Corse, la loi du 6 mars 2017 relative à l’assainissement cadastral et à la résorption du désordre de la propriété a assoupli les règles de gestion des indivisions constatées par un acte de notoriété acquisitive (loi 2017-285 du 6 mars 2017, art. 2).

Dans ce cas, la majorité simple (c’est-à-dire plus de la moitié des droits indivis) suffit pour accomplir les actes d’administration qui requièrent en principe la majorité des deux tiers.

En outre, la majorité des deux tiers des droits indivis suffit pour effectuer les actes qui nécessitent en principe l’unanimité, c’est-à-dire les actes de disposition du bien indivis.

Toutefois, aucune précision n'était apportée quant aux conséquences d'une opposition formelle d'un indivisaire à tout acte de disposition.

Ce régime dérogatoire sur l’indivision est assorti d’exonérations fiscales (sur les successions, les mutations et le droit de partage). Ces dispositions spécifiques sont applicables jusqu’au 31 décembre 2037 (CGI art. 1135 bis ; voir RF 2023-6, § 3010).

8-4

Instauration d'une procédure amiable renforcée en cas d'opposition d'un indivisaire

Sur le modèle des dispositions applicables aux indivisions en outre-mer (loi 2018-1244 du 27 décembre 2018 ; voir RF 2023-6, § 3538), la loi instaure une procédure amiable renforcée, afin de limiter le recours à la justice aux seules oppositions explicites d’indivisaires connus.

Il est notamment prévu que (loi art. 6 ; loi 2017-285 du 6 mars 2017, art. 2, II nouveau) :

-le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation ou au partage du bien indivis ;

-dans un délai d'un mois à compter du recueil de cette intention, le notaire fait signifier le projet d'aliénation ou de partage aux autres indivisaires et procède à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet ;

-si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation ou au partage du bien indivis dans un délai de 3 mois à compter de la signification du projet, le notaire le constate par procès-verbal ;

-en cas d'opposition d'un ou de plusieurs indivisaires, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation ou le partage du bien indivis si ceux-ci ne portent pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ;

-l'aliénation ou le partage effectués dans ces conditions sont opposables à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités ainsi définies.

Réforme de la procédure de partage judiciaire

Rappel de la procédure de partage judiciaire en cas d'indivisions litigieuses

8-5

L’indivision doit, en toute hypothèse, aboutir au partage des biens indivis, soit en nature, en procédant à la répartition par lots, soit en valeur, en ventilant le montant obtenu lors de leur aliénation (c. civ. art. 815 et 816 et s. ; voir RF 2023-6, § 3620). Chaque copartageant reçoit alors des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Les règles du partage prévues dans le code civil concernent les partages de toute indivision, quelle qu’en soit la cause.

Le principe est que le partage a lieu à l’amiable.

Toutefois, lorsque les indivisaires échouent à s’entendre à l’amiable, le code civil prévoit l’éventualité d’un partage judiciaire, que n’importe quel indivisaire peut provoquer (c. civ. art. 840 ; voir RF 2023-6, § 3623).

Lorsque le partage judiciaire a lieu, la juridiction saisie choisit de recourir à l’une des deux procédures prévues par le code de procédure civile :

-le partage judiciaire dit « simple », dans lequel le tribunal ordonne le partage, ou la vente par licitation si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés. La désignation d’un notaire est alors facultative (CPC art. 1359 à 1363) ;

-le partage judiciaire dit « complexe », dans lequel le tribunal désigne un notaire et un juge, nommés notaire commis et juge commis (CPC art. 1364).

En cas de contestations au cours des opérations, le notaire commis doit dresser un procès-verbal des difficultés relatant les dires des parties et renvoyer les parties devant le juge.

Aménagements de la procédure

8-6

La loi aménage la procédure de partage judiciaire de la façon suivante (loi art. 7) :

-la procédure peut être demandée tant pour le partage d’une indivision résultant d’une succession que pour obtenir la liquidation, le partage et le règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires liés par un Pacs et des concubins, mais également en l’absence d’indivision, lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties (c. civ. art. 840 modifié) ;

-les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage sont renforcés dans la mesure où il est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État (c. civ. art. 841, al. 2 nouveau) ;

-enfin, l’article 841-1 du code civil, qui permet au notaire de demander au juge de désigner un représentant pour l’indivisaire défaillant dans le cadre de la procédure de partage, est abrogé.

Le projet de décret en cours de préparation concernant les pouvoirs du juge commis prévoit la représentation obligatoire de l’avocat à tous les stades de la procédure afin de pallier la défaillance d’un indivisaire (rapport n° 2524 enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 25 février 2026).

Faciliter la gestion des successions vacantes

Un autre pan de la loi vise également à faciliter la gestion des successions vacantes pour l’administration du domaine (c’est-à-dire la direction nationale d’interventions domaniales) en autorisant :

-la transmission d’informations détenues par l’administration fiscale au maire ou au président d’un établissement public de coopération intercommunale pour la mise en œuvre de la procédure d’appropriation de biens sans maître au sens de l’article 713 du code civil (loi art. 1 ; CG3P, art. L. 1123-3 et L. 1123-4 modifiés) ;

-la publicité numérique de l’ordonnance judiciaire de désignation de l’État comme curateur dans une succession vacante (et pas seulement par voie de presse) (loi art. 2 ; c. civ. art. 809-1, 809-2, 810-5 et 810-7 modifiés) ;

-l’administration du domaine à donner mandat pour la vente des biens d’une succession vacante (loi art. 3 et 4 ; c. civ. art. 810-2 et 810-3 modifiés).

« Donations et successions », RF 2023-6, §§ 3530 et 3620