Taux réduit de TVA sur opérations immobilières
Installation de pompes à chaleur air/air éco-scorées éligibles au taux de 5,5 %
Le taux réduit de 5,5 % s'applique aux prestations de rénovation énergétique réalisées dans les locaux achevés depuis au moins 2 ans et qui sont affectés ou destinés à être affectés, à l'issue des travaux, à un usage d'habitation (CGI art. 278-0 bis A).
Ces prestations portent sur la pose, l'installation, l'adaptation ou l'entretien de matériaux, d'équipements, d'appareils ou de systèmes ayant pour objet d'économiser l'énergie ou de recourir à de l'énergie produite à partir de sources renouvelables par l'amélioration de l'isolation thermique, du chauffage et de la ventilation ainsi que de la production d'eau chaude sanitaire. La nature et le contenu de ces prestations, ainsi que les caractéristiques et les niveaux de performance des matériaux, équipements, appareils et systèmes concernés sont précisés par arrêté (CGI, ann. IV art. 30-0 D à 30-0 D nonies ; arrêté du 4 décembre 2024, JO du 24, texte 36) (voir « TVA sur opérations immobilières », RF 1167, §§ 2801 à 2808).
L'arrêté du 4 décembre 2024 est entré en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, pour les opérations ayant fait l'objet d'un devis daté, accepté par les deux parties et ayant donné lieu à un acompte encaissé avant le 1er janvier 2025, le taux de TVA de 5,5 % demeure applicable aux travaux éligibles en application de l'article 30-0 D précité dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2024.
La loi de finances pour 2025 a exclu du bénéfice du taux réduit de 5,5 % les prestations de rénovation énergétique comprenant la fourniture ou l'installation d'une chaudière susceptible d'utiliser des combustibles fossiles (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 32, I. 4° ; CGI art. 278-0 bis A, III bis).
Relèvent ainsi du taux normal la fourniture et l'installation de chaudières recourant à des énergies fossiles telles que les chaudières standard ou basse température au fioul ou au gaz, les chaudières à micro-cogénération gaz d'une puissance de production électrique inférieure ou égale à 3 kilovoltampères par logement, les chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul ou le gaz et les chaudières gaz à très haute performance énergétique utilisant le fioul ou le gaz.
La loi de finances pour 2026 étend le bénéfice du taux réduit de la TVA de 5,5 % à l’installation des pompes à chaleur air/air lorsque leurs caractéristiques répondent à des objectifs de performance environnementale et de durabilité fondés sur une analyse de leur cycle de vie (loi art. 92), cette catégorie de pompes à chaleur ne figurant pas dans la liste des pompes à chaleur éligibles au taux réduit définie par l'arrêté précité.
Cette mesure s'applique à compter du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi).
Livraison et installation d’équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil
La TVA est perçue au taux réduit de 5,5 % sur la livraison et l’installation, dans les logements, d’équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil d’une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts-crête (kWc) dont la conception et les caractéristiques répondent à des critères définis par arrêté (CGI art. 278-0 bis, P) (CGI, ann. IV art. 30-0 E ; arrêté du 8 septembre 2025, JO du 9, texte 62) (BOFiP-TVA-LIQ-30-20-97-§§ 1 à 50-22/10/2025). Sauf mesure transitoire, le dispositif législatif prévoyant l’application du taux réduit de la TVA de 5,5 % s’applique à compter du 1er octobre 2025.
La prestation d’installation doit porter sur un ou des équipements qui satisfont à l’ensemble des conditions prévues par ces dispositions. Elle doit être réalisée dans des locaux affectés, ou destinés à être affectés à l’issue de leur construction, à un usage d’habitation.
En l'état actuel des textes, il n'est toutefois pas nécessaire que ces équipements soient fournis par l’installateur.
La loi introduit cette exigence à compter du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) (loi art. 94 ; CGI art. 278-0 bis, P modifié).
Ainsi, selon la nouvelle rédaction du P de l'article 278-0 bis, les prestations de pose, d’installation et d’entretien des équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil (panneaux photovoltaïques) doivent être réalisées par une personne disposant, au cours de la réalisation de la prestation, d’une certification ou d’une qualification professionnelle en cours de validité correspondant au type d’installation réalisée et à la taille du chantier et répondant aux exigences techniques. Ces exigences seront fixées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et de l’énergie.
Soulignons que l'alinéa 1er du P de l'article 278-0 bis du CGI ne vise que les prestations de pose et d'installation pour l'application du taux réduit à l'exception des prestations d'entretien.
Livraisons de logements locatifs intermédiaires éligibles au taux de 10 %
Les livraisons de logements locatifs intermédiaires bénéficient du taux réduit de 10 % sous réserve du respect des conditions suivantes (CGI art. 279-0 bis A, 1° à 4° ; voir RF 1167, §§ 2302 à 2311) :
-les logements doivent être loués à usage d’habitation principale à des personnes physiques et en exonération de TVA ;
-seuls les immeubles situés dans des zones géographiques déterminées et répondant à des conditions de mixité sont éligibles au taux réduit ;
-le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement, l'usufruitier doit être une personne morale ;
-l'application du taux de 10 % est conditionnée au respect de plafonds de ressources et de loyer fixés par décrets, qui diffèrent selon le type de location.
La loi clarifie les modalités de calcul du ratio du critère de mixité sociale (loi art. 98).
Rappelons que le bénéfice du taux réduit est subordonné à une intégration des immeubles livrés dans un ensemble immobilier comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux. En outre, l’application du taux réduit de 10 % est remise en cause lorsque, en cas de cession de la 11e à la 16e année, cette cession concerne plus de 50 % des logements (CGI art. 284, II bis).
Les précisions suivantes sont apportées.
Au sein d’un même ensemble immobilier, la proportion du nombre des logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I.1°) doit excéder 25 % des logements de l'ensemble immobilier, qui sont soit des logements locatifs sociaux, soit des logements locatifs intermédiaires (CGI art. 279-0 bis A, II.B).
En cas de cession au-delà de la 15e année, le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause même en cas de cession de plus de 50 % des logements (CGI art. 284, II bis modifié).
Cette mesure de clarification entre en vigueur avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021.
Par ailleurs, des dérogations temporaires en vue de la préparation des Jeux olympiques et paralympiques de l’hiver 2030 sont prévues (loi art. 97). Ainsi, pour les logements situés dans les départements des Alpes-Maritimes, des Hautes-Alpes, de Savoie et de Haute-Savoie et mis à disposition du comité d’organisation des Jeux olympiques et paralympiques entre le 1er janvier 2030 et le 30 avril 2030 dans le cadre de contrats conclus pour l’organisation de ces manifestations, le non-respect des conditions prévues aux 1° et 4° du I de l’article 279 0 bis A du CGI précitées au cours de cette période est sans incidence sur le bénéfice du taux réduit de 10 % de TVA.
Par ailleurs, les délais le complément d’impôt ne sera pas dû (CGI art. 284, II bis modifié).
Cette mesure s'applique à compter du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi).
Opérations d'accession à la propriété
La TVA à 5,5 % s’applique aux livraisons d’immeubles, aux LASM d’immeubles et aux travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété (CGI art. 278 sexies, III.2°.a et b ; BOFiP-TVA-IMM-20-20-20-24/04/2019 ; voir RF 1167, § 2207).
L'application du taux réduit est soumise au respect de conditions cumulatives, dont des conditions de ressources et de plafond du prix de vente et de construction.
Ces conditions de ressources sont harmonisées avec celles exigées des opérations réalisées pour l’accession au titre du prêt social de location-accession et du bail réel solidaire (loi art. 95 ; CGI art. 278 sexies, III.2° modifié ; voir RF 1167, § 2212).
Cette mesure s'applique à compter du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi).