Sociétés civiles immobilières (SCI)
Par principe, les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont considérées comme assujetties à la TVA dès lors qu’elles réalisent une activité de location. Dans ce cas, elles sont soumises aux obligations liées à la TVA.
En revanche, lorsqu’une SCI n’exerce pas d’activité économique, elle est considérée comme non assujettie à la TVA et, de ce fait, n'est pas concernée par la réception de factures électroniques (e-invoicing), ni par l’émission d’e-invoicing ou d’e-reporting.
Lorsqu’elles réalisent des opérations de location, le régime de TVA applicable est le suivant :
Location de locaux nus ou terrains non aménagés
-à la vente : par principe non, sauf option à la TVA.
L’article 261 D, 2° du CGI exonère de TVA la location de locaux nus et de terrains non aménagés (à l'exception des emplacements de stationnement). La qualité de société commerciale du bailleur n'affecte pas le caractère civil de l'opération. Toutefois, cet article prévoit certaines exceptions concernant le bailleur, notamment en cas de participation aux résultats de l’entreprise locataire, ou si la location sert à poursuivre l’exploitation d’un actif commercial ou à accroître ses débouchés.
Ainsi, la location de locaux nus ou de terrains non aménagés est, par principe, exonérée de TVA en vertu de l’article 261 D du CGI et n’entre donc pas dans le champ de la réforme. En revanche, si la TVA est applicable en raison d’une option ou d’une exception, l’opération entre alors dans le champ d’application de la réforme de la facturation électronique. Dans ce cas, la SCI devra émettre des factures électroniques (e-invoicing) ou des fichiers d’e-reporting.
Dans toutes les situations, la SCI devra considérer qu’elle doit recevoir des factures électroniques pour les achats effectués auprès de fournisseurs français dès lors qu’elle dispose de la qualité d’assujettie à la TVA.
Location de logements meublés ou garnis à usage d’habitation
-à la vente : non, sauf location para-hôtelière.
-à l’achat : non, sauf location para-hôtelière.
La location de logements meublés à usage d’habitation est exonérée de TVA sans possibilité d’option, conformément à l’article 261 D, 4° b bis du CGI.
Cependant, lorsque la location s’accompagne de prestations proches de l’hôtellerie (activité de « para-hôtellerie »), elle devient imposable à la TVA. Pour être considérée comme para-hôtellerie, la location doit inclure au moins trois des prestations suivantes énumérées dans l’article 261 D du CGI : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Cette règle s'applique également aux locations de plus de trente jours accompagnées d’au moins trois de ces services.
Ainsi, à l’exception des cas de para-hôtellerie, les locations de logements meublés à usage d’habitation ne sont pas soumises à la réforme de la facturation électronique (que ce soit pour l’e-invoicing ou l’e-reporting). En revanche, dans le cadre d’une activité de para-hôtellerie, les obligations suivantes s'appliquent :
-e-reporting si l’activité est réalisée au profit de particuliers non assujettis ou d’assujettis étrangers ;
-e-invoicing si l’activité est réalisée au profit d’assujettis établis en France.
Location de locaux professionnels aménagés
Les locations de locaux professionnels aménagés sont soumises par principe à la TVA. Ainsi, la SCI devra émettre des factures électroniques si le preneur est établi en France.