La Revue Fiduciaire - Impression

L'essentiel
Les chambres et biens meublés loués via une plateforme numérique de location saisonnière relèvent soit de la législation relative aux chambres d’hôtes soit de celle des meublés de tourisme. / 5-1
Le loueur de chambres d’hôtes qui génère des recettes annuelles au-delà de 5 348 € doit cotiser au régime général. / 5-4
Le loueur de meublés de tourisme qui génère des recettes annuelles supérieures à 23 000 € doit cotiser au régime général. / 5-13
Le loueur qui ne respecte pas l’obligation d’affiliation et de cotisations encourt des sanctions. / 5-21

Cadre juridique de la location saisonnière

5-1

Le domaine de la location saisonnière connaît une pluralité d’opérateurs, composée d’une multiplicité de labels (Gîte de France, CléVacances, Maeva…) et de types de biens (City Break, Ecogîte, Gîte Rural, Chambre d’hôte…).

Néanmoins, il n’existe que deux catégories légales de locations saisonnières : la chambre d’hôtes et le meublé de tourisme. La location de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme est encadrée par la législation concernant la location saisonnière. À ce titre, le séjour ne peut dépasser 90 jours consécutifs quelle que soit la forme de la location de courte durée (loi 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, art. 1-1).

Chambres d’hôtes

Une définition issue du code du tourisme

5-2

Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (c. tourisme art. L. 324-3) et de règles en matière d’hygiène et de salubrité (c. tourisme art. D. 324-14).

Les prestations sont a minima : la nuitée, le petit-déjeuner et la fourniture du linge de maison (c. tourisme art. D. 324-13 et D. 324-14).

L’accueil des touristes doit être effectué par l’habitant (c. tourisme art. D. 324-13).

Le nombre de chambres louées dans un même logement ne peut être supérieur à 5 et le nombre de personnes accueillies en même temps ne peut pas dépasser 15 (c. tourisme art. D. 324-13).

Attention
Si ces seuils sont dépassés, le loueur ne peut plus utiliser l’appellation « chambres d’hôtes », au risque d’encourir une sanction pour usage d’appellations réglementées de nature à induire le consommateur en erreur (instr. min. Artisanat et min. délégué économie sociale du 23 décembre 2013). Il ne peut plus, non plus, bénéficier du régime des cotisations et contributions qui y est associé.

Seuil d’affiliation

Exonération plafonnée des revenus des loueurs de chambres d’hôtes

5-3

Lorsque les recettes annuelles (chiffre d’affaires hors taxes) sont inférieures à 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), le loueur est exonéré de cotisations sociales car cette activité ne revêt pas de caractère professionnel (c. séc. soc. art. D. 611-1, II). Le loueur n'a pas alors l'obligation de s'affilier au régime général.

À noter
Le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) pour 2020 étant fixé à 41 136 €, le seuil fixant obligation d’affiliation est de 5 348 €.

Lorsque ses recettes annuelles sont supérieures au seuil susvisé, l’activité de location est exercée à titre professionnel et donne lieu à cotisations : le loueur a l’obligation de s’affilier au régime général dès que ce seuil est atteint (c. séc. soc. art. L. 611-1, 5°).

À noter
Le revenu imposable de l’activité pris en compte pour apprécier si le seuil est franchi correspond au revenu tiré de la location de chambres d’hôtes, y compris le revenu issu de l’activité de table d’hôtes (déjeuner et dîner) lorsque cette prestation est proposée en complément des prestations obligatoires, soumis à l’impôt sur le revenu (circ. DSS/SD5B/2013-100 du 14 mars 2013, § 1-1).

Paiement de la CSG et de la CRDS

5-4

Cependant, lorsque les recettes annuelles sont inférieures au seuil susvisé, elles sont soumises aux contributions sociales sur le revenu du patrimoine – à savoir, la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité (circ. DSS/SD5B/2013-100 du 14 mars 2013, § 1-5) – au taux global de 17,2 % du revenu imposable (c. séc. soc. art. L. 136-8 ; ord. 96-50 du 24 janvier 1996 ; CGI art. 235 ter).

Cas particulier des exploitants agricoles

5-5

Si le loueur est par ailleurs exploitant agricole, il est déjà, en tant que tel, affilié à la Mutualité sociale agricole (MSA) pour son activité principale (c. séc. soc. art. L. 171-3). À ce titre, il ne bénéficie pas de l’exonération susvisée : l’activité de location de chambres d’hôtes est assimilée à une activité agricole (c. rural art. L. 722-1 et D. 722-4).

Règles applicables

Application du régime général (indépendants)

5-6

Le loueur de chambres d’hôtes affilié au régime général est soumis aux règles de la sécurité sociale des indépendants (c. séc. soc. art. L. 611-1, 5°).

À noter
La sécurité sociale des indépendants est, depuis le 1^er janvier 2020, intégrée administrativement au régime général.

Application du régime micro-social aux bénéficiaires du régime micro-fiscal

5-7

Le loueur de chambres d’hôtes ayant créé pour son activité de location une Entreprise Individuelle (EI), une Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL) ou une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) bénéficiant du régime micro-fiscal l’année civile N se voit appliquer de droit le régime micro-social cette même année (BOFiP-BIC-DECLA-10-40-10-§ 100-01/06/2018).

Son chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 176 200 € l’année civile N – 1 ou N – 2 (CGI art. 50-0 1. 2° ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I).

Le régime micro-social conduit à un statut particulier au sein du régime général (indépendants).

Perte du régime micro-fiscal ou retour à ce régime

5-8

La perte du bénéfice du régime micro-fiscal entraîne celle du régime micro-social. Inversement, le passage du régime du bénéfice réel au régime micro-fiscal induit l’application du régime micro-social (CGI art. 50-0 1 ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I).

Exclusion du régime micro-social sur demande

5-9

Le loueur auquel s’applique le régime micro-social peut demander à être exclu de ce régime afin de lui assurer une meilleure protection sociale. Le montant minimal de cotisations sociales des indépendants s’appliquera alors (c. séc. soc. art. L. 613-7, I, al. 2).

Il doit formuler cette demande au plus tard le 31 décembre de l’année N pour que ne s’applique pas le régime micro-social l’année N + 1.

En cas de création d’activité, il doit formuler sa demande au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit celui de cette création (CGI art. 50-0 1 ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I, al. 5).

Tableau récapitulatif des seuils applicables pour un statut de loueur de chambre d'hôte
Régime concerné	Montant (en €)
Régime de sécurité sociale obligatoire (recettes annuelles HT)	Au-delà de 5 348 €
Micro-social (chiffre d'affaires)	De 5 348 € à 176 200 €
Régime général/MSA	Au moins 1 €

Taux de prélèvements applicables au loueur de chambre d'hôte
Régime concerné	Taux applicable	Base de calcul	Source
Micro-social	12,80 % + 0,1% CFP (contribution à la formation professionnelle)	Chiffre d'affaires	c. séc. soc. art. D. 131-5-1
Travailleurs indépendants	-Maladie : taux variable selon le revenu (0 % à 6,50 %) ; -Maladie IJSS : 0,85 % ; -Retraite de base 17,75 % (au-delà du PASS : 0,60 %) ; -Retraite complémentaire : 7 % et 8 % selon le revenu (plafond spécifique) ; -Invalidité 1,3 % (dans la limite du PASS) ; -Allocations familiales : taux variable selon le revenu (0 % à 3,10 %) ; -CSG/CRDS : 9,70 % ; -Contribution à la formation professionnelle (CFP) : 0,25 % ou 0,34 %.	Bénéfice	c. séc. soc. art. L. 136-3, D. 613-1 et D. 613-2, D. 621-1 à D. 621-6, D. 633-1 à D. 633-17

Meublé de tourisme

Une définition issue du code du tourisme

5-10

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (c. tourisme art. L. 324-1-1).

Deux types de meublé de tourisme

Habitation principale ou secondaire

5-11

La résidence principale est le logement occupé par son propriétaire ou son locataire au moins 8 mois par an (loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, art. 2).

Il en découle que celui qui loue son habitation principale en tant que meublé de tourisme ne peut le faire plus de 120 jours par an. Au-delà, il doit se conformer aux obligations administratives liées au changement d’usage, son logement devenant de fait un local commercial (c. constr. et hab. art. L. 631-7-1). La location d’une résidence secondaire en tant que meublé de tourisme ne connaît pas de limite annuelle mais est exposée, selon la commune concernée, à des réglementations particulières (c. constr. et hab. art. L. 631-7).

Par ailleurs, le logement perd la qualification juridique de logement d’habitation pour obtenir celle de local commercial. Ce changement peut, dans certaines communes, être subordonné à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (c. constr. et hab. art. L. 631-7-1).

Meublé de tourisme classé

5-12

Sur demande de son propriétaire, le meublé de tourisme peut faire l’objet d’un classement. Il est alors réparti dans l’une des catégories désignées par un nombre d’étoiles croissant (c. tourisme art. D. 324-2).

Seuil d’affiliation

5-13

Lorsque les recettes annuelles (chiffre d’affaires hors taxes) sont inférieures ou égales à 23 000 €, le loueur de meublés et en particulier de meublés de tourisme n’exerce pas une activité de location à titre professionnel et n’a pas l’obligation de s’affilier au régime général (c. séc. soc. art. L. 611-1, 6°). Lorsque ses recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €, l’activité de location est exercée à titre professionnel et donne lieu à cotisations : le loueur a l’obligation de s’affilier au régime général dès que ce seuil est atteint (CGI art. 155, IV. 2. ; c. séc. soc. art. L. 611-1, 6°).

À noter
Le dirigeant d’une SARL dont l’activité est la location de meublé de tourisme est soumis aux conditions d’affiliation des gérants de SARL.
Pour plus de détails, voir « La protection sociale des commerçants, artisans et dirigeants non salariés », RF 2019-2, §§ 170 à 191.

Paiement de la CSG et CRDS

5-14

Lorsque les recettes annuelles sont inférieures au seuil susvisé (voir § 5-13), ces recettes sont soumises aux contributions sociales sur le revenu du patrimoine à savoir la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité au taux global de 17,2 % du revenu imposable (c. séc. soc. art. L. 136-8 ; ord. 96-50 du 24 janvier 1996 ; CGI art. 235 ter).

Régimes applicables

Application du régime général (indépendants)

5-15

Les loueurs de meublés de tourisme dont les recettes sont supérieures à 23 000 € obligatoirement affiliés au régime général, sont soumis aux règles de la sécurité sociale des indépendants (CGI art. 155, IV. 2. ; c. séc. soc. art. L. 611-1, 6°).

Application du régime micro-social aux bénéficiaires du régime micro-fiscal

5-16

Les loueurs de meublés de tourisme ayant créé pour leur activité de location une Entreprise Individuelle (EI), une Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL) ou une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) bénéficiant du régime micro-fiscal l’année civile N se voient appliquer de droit le régime micro-social cette même année (BOFiP-BIC-DECLA-10-40-10-§ 100-01/06/2018). Leur chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 72 500 € l’année civile N – 1 ou N – 2 (CGI art. 50-0 1. 2° ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I).

Le régime micro-social est un sous-régime du régime général (indépendants).

À noter
Les locations de meublés de tourisme relèvent du régime micro-fiscal des locations saisonnières.

Élévation du plafond des loueurs de meublés de tourisme classés

5-17

Le plafond de 72 500 € susmentionné est élevé à 176 200 € lorsque le logement est un meublé de tourisme classé (CGI art. 50-0 1. 1° ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I).

Perte du régime micro-fiscal et retour à ce régime

5-18

Exclusion du régime micro-social sur demande

5-19

Le loueur auquel s’applique le régime micro-social peut demander à être exclu de ce régime afin de lui assurer une meilleure protection sociale.

Le montant minimal de cotisations sociales des indépendants s’appliquera alors (c. séc. soc. art. L. 613-7, I, al. 2).

Il doit formuler cette demande au plus tard le 31 décembre de l’année N pour que ne s’applique pas le régime micro-social l’année N + 1. En cas de création d’activité, il doit formuler sa demande au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit celui de cette création (CGI art. 50-0 1 ; c. séc. soc. art. L. 613-7, I, al. 5).

Option d’affiliation au régime général (salariés)

5-20

Les loueurs de meublés de tourisme bénéficient d’une option d’affiliation au régime général (des salariés), excluant donc l’application des règles de la sécurité sociale des indépendants et en particulier celles du régime micro-social. Ils peuvent exercer cette option à partir du 1^erjanvier de chaque année lorsque leurs recettes de l’année civile précédente ne dépassent pas 85 800 €. Ils peuvent aussi exercer cette option à partir du 1^er janvier de l’année N lorsque les recettes de l’année N – 1 n’ont pas dépassé 94 300 € et celles de l’année N – 2 n’ont pas dépassé 85 800 € (c. séc. soc. art. L. 311-3, 35° ; CGI art. 293 B I. 1°).

L’option peut être exercée en ligne à l’adresse suivante : https://ats.declaration.urssaf.fr/Application-ECOLAB-Inscription/

Lors de la première déclaration, il convient de soustraire 23 000 € des recettes réalisées. Ce seuil n’est déductible qu’une seule fois, lors de l’affiliation, sans être proratisé suivant la date de début d’activité.

Tableau récapitulatif des seuils applicables pour un statut de loueur de meublé de tourisme
Régime concerné	Meublé de tourisme	Meublé de tourisme classé
Seuil d’affiliation à un régime obligatoire (recettes annuelles HT)	23 000 €	23 000 €
Micro-social	De 23 000 € à 72 500 €	De 23 000 € à 176 200 €
Indépendant	Au moins 23 000 €	Au moins 23 000 €
Régime général (salariés)	De 23 000 € à 85 800 €	De 23 000 € à 85 800 €

Taux de prélèvements applicables aux loueurs de meublés de tourisme non classés
Régime concerné	Assiette	Taux applicable	Source
Micro-social	Chiffre d’affaires	22 % + 0,1% Contribution à la formation professionnelle (CFP)	c. séc. soc. art. D. 131-5-1
Régime général (travailleur indépendant)	Bénéfices	-Maladie : taux variable selon le revenu (0 % à 6,50 %) ; -Maladie IJSS : 0,85 % ; -Retraite de base 17,75 % (au-delà du PASS : 0,60 %) ; -Retraite complémentaire : 7 % et 8 % selon le revenu (plafond spécifique) ; -Invalidité : 1,3 % (dans la limite du PASS) ; -Allocations familiales : taux variable selon le revenu (0 % à 3,10 %) ; -CSG/CRDS : 9,70 % ; -Contribution à la formation professionnelle (CFP) : 0,25 % ou 0,34 %.	c. séc. soc. art. L. 136-3, D. 613-1 et D. 613-2, D. 621-1 à D. 621-6, D. 633-1 à D. 633-17
Régime général (salariés)	Recettes	47,50 % / assiette de 40 %	c. séc. soc. art. L. 311-3, 35°

Taux de prélèvements applicables aux loueurs de meublés de tourisme classés
Régime concerné	Base de calcul	Taux applicable	Source
Micro-social	Chiffre d’affaires	6 % + 0,1 % Contribution à la formation professionnelle (CFP)	c. séc. soc. art. D. 131-5-1
Travailleur indépendant	Bénéfices	-Maladie : taux variable selon le revenu (0 % à 6,50 %) ; -Maladie IJSS : 0,85 % ; -Retraite de base 17,75 % (au-delà du PASS : 0,60 %) ; -Retraite complémentaire : 7 % et 8 % selon le revenu (plafond spécifique) ; -Invalidité : 1,3 % (dans la limite du PASS) ; -Allocations familiales : taux variable selon le revenu (0 % à 3,10 %) ; -CSG/CRDS : 9,70 % ; -Contribution à la formation professionnelle (CFP) : 0,25 % ou 0,34 %.	c. séc. soc. art. L. 136-3, D. 613-1 et D. 613-2, D. 621-1 à D. 621-6, D. 633-1 à D. 633-17
Régime général	Recettes	47,50 % / assiette de 13 %	c. séc. soc. art. L. 311-3 35°

Cas particulier des exploitants agricoles

5-21

Si le loueur est par ailleurs exploitant agricole, il est déjà, en tant que tel, affilié à la Mutualité sociale agricole (MSA) pour son activité principale (c. séc. soc. art. L. 171-3). À ce titre, il ne bénéficie pas de l’exonération susvisée et l’activité de location de meublé de tourisme est assimilée à une activité agricole (c. rural art. L. 722-1 et D. 722-4).

Un contrôle des cotisations par voie fiscale

Les plateformes numériques de locations saisonnières sont tenues sous peine d’amendes :

-de fournir, à l’occasion de chaque transaction, une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales de déclaration et de paiement incombant au loueur qui réalise des transactions commerciales par leur intermédiaire (CGI, ann. IV art. 23 L sexies) ;

-de mettre à sa disposition un lien électronique vers les sites des administrations permettant de se conformer, le cas échéant, à ces obligations (BOFiP-BIC-DECLA-30-70-40-20-§§ 20 et 30-21/02/2020) ;

-d’adresser chaque année au loueur un document électronique récapitulant les sommes qu’il a perçues au cours de l’année par son intermédiaire (CGI art. 242 bis, 2° ; CGI, ann. IV art. 23 L septies à 23 L decies ; BOFiP-BIC-DECLA-30-70-40-20-§§ 40 à 330-21/02/2020) ;

-d’adresser à l’administration fiscale chaque année un document récapitulant l’ensemble des informations fournies au loueur (CGI art. 242 bis, 3°) (BOFiP-BIC-DECLA-30-70-40-20-§§ 340 à 410-21/02/2020).

Les données reçues par l'administration fiscale sont automatiquement transférées à l’Agence centrale des organismes de sécurité sociale (ACOSS) (c. séc. soc. art. L. 114-19-1), permettant ainsi aux caisses de pouvoir éventuellement effectuer un contrôle des cotisations sociales perçues.